Свежее наследство при покупке квартиры какие риски, по закону, завещание, менее 3 лет

Чем опасно свежее наследство при покупке квартиры

Появление скрытых наследников

Существует несколько способов наследования квартир: в частности, наследование может происходить согласно завещанию, а также по степени близости родственных связей. Свежее наследство при покупке квартиры содержит риски.

Если наследник получил квартиру в собственность, он должен сперва зарегистрироваться право на наследство в Росреестре, и лишь затем продавать недвижимость.

Однако даже и в этом случае существуют определённые риски.

Например, продавец забудет о регистрации права. Также могут появиться скрытые. неучтённые ранее наследники и оспорить своё право на недвижимость в судебном порядке. Покупателю могут вернуть деньги, потраченные на приобретение жилья, но это, к сожалению, происходит не всегда.

«Свежее» наследство

В ряде случаев человек, не так давно унаследовавший квартиру, может даже и не знать, что существуют другие лица, которые могли бы претендовать на недвижимую собственность. Между тем, наследники могут объявиться через месяцы и даже годы с требованием аннулирования сделки и предоставления им причитающейся им по праву доли в недвижимой собственности.

Впрочем, такие квартиры чаще продают на десять-пятнадцать процентов ниже их рыночной стоимости.

Обязательная доля полагается:

  • несовершеннолетним и нетрудоспособным детям
  • супругам наследодателя
  • родителям наследодателя
  • иным лицам в соответствии со статьёй 1149 Гражданского кодекса Российской Федерации

Появление недостойных, считавшихся умершими и иных наследников

Недостойные наследники — это лица, имеющие право наследовать за умершим, но не получающие этого права согласно решению нотариуса или суда. Такими субъектами могут быть лишённые родительских прав родители умершего.

Недостойные наследники могут обратиться в суд для обжалования своего статуса. Таким же образом могут объявиться лица, признанные скончавшимися в судебном порядке. Нет никаких гарантий, что эти люди не заявят о собственных правах на недвижимость спустя годы, даже в тех случаях, когда собственник квартиры давно сменился.

Иногда лица не успевают вступить в наследство в указанные законодательством сроки (шесть месяцев с того дня, когда наследодатель признан умершим и три месяца с момента отказа предыдущего наследника от прав наследования).

При превышении этого срока наследник также лишается права на наследство, если у него не было уважительных причин: например, если наследник находился на лечении в больнице, а за это время квартиру продали, он вправе оспорить сделку.

Как минимизировать риски?

  1. Следует уточнить у продавца, каким образом он получил квартиру: по завещанию или по закону.
  2. Нужно также узнать, имеются ли иные лица, которые могут претендовать на квартиру.
  3. В договоре купли-продажи должна быть указана полная стоимость квартиры, а расчёты следует проводить через банк: тогда появится шанс доказать, что средства были уплачены в рамках неправомерной сделки, и вернуть их.
  4. Перед сделкой нужно изучить выписку из ЕГРН, архивные документы, проверить наличие обременений по квартире (ипотеки, ареста и пр.).
  5. Не лишним будет опросить соседей, чтобы узнать, кто действительно проживал в квартире, какие члены семьи имелись у умершего, конфликтовали ли наследники с наследодателем и пр.
  6. Сделку следует оформлять при участии нотариуса. Также пригодится оформление титульного страхования (так называется страховая защита на случай утраты права собственности).

Больше половины всех вторичных квартир на продажу собственники получили в наследство

При этом покупатели стараются не иметь дело с таким жильем, так как боятся неожиданных наследников, которые могут заявить о своих правах уже после продажи жилья.

вторичка

Бытует мнение, что покупатель наследственной квартиры не в состоянии проверить и выявить всех потенциальных наследников, которые могут претендовать на имущество. Поэтому многие покупатели шарахаются от квартир, полученных по наследству, рассчитывая найти на рынке приватизированную либо приобретенную по договору купли-продажи недвижимость.

Впрочем, с каждым годом «чистых» вариантов становится все меньше. «Пока еще живы люди, приватизировавшие жилье в 90-х и «нулевых».

Однако уже в обозримом будущем вряд ли возможно будет найти на рынке квартиру, в истории которой не было бы переходов прав по наследству», – констатирует адвокат Олег Сухов.

Многие люди напуганы драматическими историями о том, как обделенные при дележе наследства родственники в буквальном смысле слова разрывают квартиры на части. Однако, по мнению Олега Сухова, при определенных условиях риски при покупке унаследованной квартиры существенно ниже, чем при покупке жилья, права на которое приобретено в результате коммерческих сделок.

Известны прецеденты, когда наследники неожиданно появлялись спустя несколько лет после совершения сделки и предъявляли права на недвижимость, оспаривая заключенные добросовестными приобретателями договоры. Однако в последнее время суды, руководствуясь рекомендациями вышестоящих инстанций, стали отказывать новоявленным наследникам в истребовании наследственного имущества от добросовестных приобретателей и признают только право на получение денежной компенсации, рассчитанной на день открытия наследства.

В зоне повышенного риска находится так называемое «свежее» наследство, то есть квартиры, унаследованные относительно недавно, за 2–3 года до того, как жилье было выставлено на продажу. Неудивительно, что сроки экспозиции таких объектов в 1,5–2 раза выше среднестатистических, а дисконт зачастую составляет 5–10%. Наиболее рискованны сделки с недвижимостью, которая была завещана одинокими стариками дальним родственникам, либо унаследована ими по закону.

Если проанализировать судебную статистику, то чаще всего оспариваются сделки с имуществом, унаследованным от мужчин: о правах заявляют внебрачные дети.

Разумеется, на сто процентов гарантировать сделку с наследственным жильем невозможно. Однако ряд превентивных мер позволяют обойти наиболее острые «подводные камни».

1. Желательно приобретать квартиры, унаследованные не вчера, а 7–10 лет назад. В этом случае вероятность появления на горизонте никому не известных наследников сохраняется, однако сводится к минимуму.

2. Необходимо тщательно изучить документы и историю перехода прав на квартиру, круг наследников. Не будет лишним оформить от имени наследника-продавца нотариально заверенное заявление о том, что в случае возникновения судебных разбирательств продавец удовлетворит все финансовые и имущественные претензии, связанные с квартирой, за свой счет.

3. Необходимо указывать в договоре-продаже только реальную цену. В противном случае при возникновении спора суд может признать действия покупателя недобросовестными со всеми вытекающими из этого последствиями в виде истребования имущества и взаиморасчетов исходя их зафиксированных в договоре сумм.

Покупка унаследованной квартиры: риски и подводные камни

Разберем подробнее, как возникает право собственности при наследовании недвижимости и какие бывают наследники. Иными словами – на что обратить внимание при изучении документов и истории приглянувшегося жилья.

Завещание — не панацея

Знакома ли вам фраза «Находясь в здравом уме и твердой памяти, завещаю…»? Чаще всего по фильмам, я полагаю. Так вот, в киноискусстве последующее после этих слов волеизъявление наследодателя считается непререкаемым и неоспоримым. То есть, как решил разделить свое наследство человек, кому что раздать, то именно так этот процесс и должен состояться. И кто-то получает все, а кто-то остается без гроша, с ненавистью в сердце. Для драмы — самое то.

В реальности завещание как документ не является железобетонной бумагой. Есть ряд лиц — так называемые обязательные родственники. Даже если их по каким-либо причинам не включили в завещание, они все равно проходят «вне конкурсной программы». То есть свою долю они получают в обязательном порядке. Эта норма была прописана еще в Римском праве и сегодня несовершеннолетние и нетрудоспособные дети умершего, а также нетрудоспособные родители и супруги, иждивенцы защищены законодательно. Полный их список приведен в статье 63 Гражданского кодекса.

«Брат мой! Я так давно тебя искала!..» Истории в духе бразильских сериалов

Завещание может быть оспорено в суде, если оно нарушает права одного из родственников, которые были бы в полной мере удовлетворены при обычной процедуре наследования. И это как раз вопрос о внезапно появившихся родственниках первой очереди. К примеру, это внебрачные дети, которые могут документально подтвердить родство с умершим.

О них, может быть, и сам умерший не знал — мало ли какие в жизни командировки да курортные романы были. Но факт остается фактом — суд встанет на сторону обделенного. И тогда разделенное имущество придется делить снова, и по-другому. Сюда же стоит отнести знаменитых по все тем же фильмам «умерших», а потом внезапно оживших родственников. Такое редко, но тоже бывает в реальности, создавая, в основном, драматичные ситуации.

К чему такой длинный разговор о завещании и его несовершенстве?

К тому, что первый совет для тех, кто нашел среди наследованного жилья подходящий вариант и решил его приобрести — подождать, пока наследники переломают копья. И выждать три года. Да, срок немалый, но важный, потому что гарантированных способов, как доказать отсутствие прочих законных наследников, просто не существует.

Свежее наследство? Придержите лошадей!

Дело в том, что по закону на решение всех наследных вопросов и вступление в право наследования собственникам дается три года. То есть по завершению этого срока претензии к собственнику и его имуществу от новых или неучтенных наследников уже будут недействительны. Конечно, есть прецеденты, когда судебные разбирательства все же происходят, и решение зависит от множества факторов.

Но практика показывает, что если наследник-собственник продает жилье, которым владеет более трех лет, то с ним уже можно иметь дело, не опасаясь появления на пороге незваных гостей, требующих свою долю. Мы не берем в расчет юридические тонкости, по которым суд может восстановить в правах наследования неучтенного родственника даже через 15 лет. Все это исключения. В общей массе случаев наследованная квартира после трехлетнего периода становится прозрачным лотом на рынке.

наследственная квартира риски

Резюмирую риски покупки квартиры по наследству, когда можно лишиться жилья:

  • «Свежее» наследство — большой риск приобрести квартиру, на которую могут претендовать неучтенные родственники или те из обязательных, которых ущемили в правах при разделении имущества по завещанию. После трех лет с момента вступления в наследство споры об имуществе теряют свою силу.
  • Сделка может быть оспорена в случаях, если проведена с нарушением законодательства или при оспаривании условий завещания его участниками и родственниками умершего.
  • Недееспособный собственник или принуждение к подписанию — любой документ можно сфабриковать или заставить человека подписать «нужные» бумаги. В случае, если факт подлога будет доказан либо представлены доказательства невменяемости наследодателя, то сделка по приобретению квартиры может быть признана ничтожной, и покупатель может потерять не только жилплощадь, но и зачастую деньги за квартиру.
  • Неучтенные наследники, обязательные наследники, пропавшие без вести, но «чудом» вернувшиеся — все они вправе оспорить как завещание, так и сделки с имуществом умершего. Недостойные наследники, которые умышленно совершали противоправные действия против наследодателя или кого-то из его наследников, действовали против последней воли завещателя – и они также после смерти собственника могут оспорить свое право.
  • Пожизненные жильцы — нетрудоспособные родственники и иждивенцы, которые по завещанию имеют право проживать на наследуемой жилплощади. И обеспечение их долями, вывод из документов по жилью сопровождается множеством трудностей.
  • Обременение, наложенное на жилье — коммунальные долги, ипотека, арест и прочее. Отсутствие требуемой записи в ЕГРН, утаивание или просто утеря документа, связанного с обременением, однозначно влечет за собой неприятные и плачевные последствия для покупателя.

Но если квартира все-таки, запала в душу настолько, что вы готовы окунуться в это болото с головой, то следующий блок поможет вам оттуда вынырнуть с победой. Что нужно узнать или с кем поговорить, чтобы учесть все ловушки наследного жилья?

Первым делом, первым делом — документы! Что проверить при покупке наследственной квартиры (список)

  1. Изучение бумаг — первооснова в решении приобрести конкретную жилплощадь. Возможно, что уже там вскроются нюансы, которые смогут вас уберечь от дальнейшего разочарования. Выписка из ЕГРН и свидетельство о праве на наследство расскажут о многом. Последнее — единственный документ, являющийся основание для получения квартиры в наследство.
  2. Паспортные данные и наследника должны побуквенно совпадать во всех документах. И чтобы без помарок, это важно. Стоит добавить сюда историю квартиры, архивные документы по переходу права собственности, технический паспорт, экспликацию помещений, данные по обременению квартиры.
  3. Последние квитанции ЖКХ помогут убедиться в отсутствии задолженностей за коммунальные услуги. Хотя, по общим правилам новый собственник будет отвечать только за долги по капремонту, а не по всем задолженностям, это все равно неприятный подарок новому владельцу.
  4. Выписка из домовой книги покажет количество прописанных в квартире людей или их отсутствие. Это важно, потому как вопрос с описанными ранее пожизненно проживающими родственниками и вписанными в завещание, всплывет тут же, на этом этапе проверки.

что спросить у продавца

«Это вы продаете славянский шкаф?»: что спросить у собственника

Ряд вопросов необходимо задать и продавцу. Порой от его честности и порядочности зависит количество кругов ада, которые придется пробежать, чтобы собрать нужные сведения о желаемом объекте недвижимости.

Как давно собственник вступил в наследство? Семь месяцев, год, три?

Причина продажи — также немаловажный вопрос. По уверенному или сбивчивому ответу можно предположить — настоящий собственник перед нами или, к примеру, делец из черных риэлторов. Последние, кстати, очень часто пользуются схемой с продажей недвижимости умерших. Оперативная подделка документов и свидетельство о праве собственности, слишком привлекательная цена с большим дисконтом, умелые качества продажника — и счастливый покупатель, ослепленный преимуществами, через некоторое время владения обнаруживает родственников усопшего с настоящими документами.

И законные представители через суд с легкостью отбирают жилье обратно. А денежки тю-тю. Черные риэлторы — еще один мощный фактор, который пугает и отталкивает покупателей от покупки наследованного жилья.

Каким образом досталась собственнику квартира?

По завещанию или по закону — эта информация позволит понять, с чем можно столкнуться далее. О некоторых «острых углах» завещания я писала выше.

Далее, у продавца необходимо выяснить наличие и количество родственников, входящих в число наследников. Не лишним будет собрать данные о них, чтобы иметь возможность поговорить с ними лично. Это позволит не только выяснить истинный настрой дольщиков, но и объединить усилия в продаже квартиры. Нередки случаи, когда собственники не могут договориться между собой, из-за их споров жилплощадь не продается десятилетиями. А преимущество реализации целой квартиры и последующего разделения денежных средств может ускорить процесс продажи.

«А вы, простите, наследник какой очереди?»

— этот вопрос, несомненно, требует внимания покупателя. Всего есть восемь очередностей наследования от супругов и детей до государства в качестве конечного наследника имущества россиян. И каждая последующая очередь может вступить в наследование только при отсутствии претендентов предыдущего порядка либо при наличии отказных писем, заверенных нотариусом от них же.

В интересах покупателя выяснить, кто сейчас на очереди получения наследства, сколько всего наследников, претендующих на собственность в данный момент. А также, есть ли отказы от наследства родственников — потенциальных наследников.

Как здорово, что все мы здесь сегодня собрались

Зачастую самый действенный способ собрать информацию о квартире, текущем состоянии, юридическом статусе, собственниках и прочее — это пообщаться со всеми родственниками, а также опросить соседей. Соседи могут рассказать, кто проживал в квартире, кто часто бывал в гостях, поведают о других членах семьи. Именно соседи являются отличным «новостным каналом», так как в курсе всех бытовых конфликтов жильцов за стенкой или по площадке.

Квартирный вопрос испортил многих, поэтому родственники на станут скрывать плохое друг о друге. Есть шанс, что так вы получите исчерпывающую информацию о квартире и наследниках.

Еще один замечательный способ собрать информацию о собственнике, которым пользуются и различные ведомства в том числе – открытые источники. Да-да, вы все правильно поняли – всевозможные соцсети вам в помощь. Можно немного поиграть в детектива и за один вечер узнать о собственнике больше, чем он планировал сообщить – фото, геотеги, открытые списки друзей, указанные родственные связи – все это в умелых руках собирается в складную картину, на которой можно обнаружить не обозначенных ранее потенциальных наследников.

как обезопасить себя при покупке квартиры

Советы и лайфхаки риэлтора, как обезопасить себя при покупке наследственной квартиры

Как оградить себя от проблем при покупке наследованной квартиры? Просто найдите менее проблемное жилье. Однако, если условия просто великолепны и идеальны для вашей семьи, то, помимо тщательного изучения документов, наследников, стоит учесть несколько важных факторов.

  • Риэлторы и юристы советуют прописывать полную стоимость квартиры в договоре. Никаких сокрытий от налогов, махинаций с занижением не нужно придумывать. Наследованная квартира — это тот еще кот в мешке, с которым любое разбирательство обязательно закончится судом. А суд, в свою очередь, постановит выплатить именно ту сумму, которая была указана в договоре, поэтому, в случае с изъятием квартиры, покупатель хотя бы вернет всю сумму обратно.
  • Сделка должна проводиться через нотариуса. Это гарантия того, что документы и их подлинность будет проверена досконально. Нотариус не может и не должен искать и проверять наличие всех наследников усопшего, но предоставленные свидетельства, выписки и договоры он заверит. Тем самым возьмет на себя полную ответственность за свою работу. В суде это достаточно надежная защита.
  • Не лишним будет оформить титульное страхование. Да, это недешево, но покупатель будет защищен законом. Основная задача данной процедуры — это страхование финансовых рисков, в котором страхуется не объект недвижимости, а право собственности на него. Ecли пocлe peгиcтpaции дoкyмeнтoв в Pocpeecтpe пoявятcя тpeтьи лицa, кoтopыe oбpaтятcя в cyд и ocпopят вaшe пpaвo coбcтвeннocти, вы пoлyчитe кoмпeнcaцию oт cтpaxoвoй кoмпaнии. Страховые компании досконально изучают документы и могут отказать в страховании, если их риски высоки. В обратном случае, быстрое оформление страхового полиса скажет о том, что объект недвижимости документально и всесторонне надежен, а сделка будет прозрачна и юридически чиста.
  • Если сделка состоится, то в договоре купли-продажи желательно разместить пункт, в котором продавец заверяет покупателя, что не знает о существовании других наследников. И, в случае появления последних, он обязуется взять все риски и ответственность на себя. Сюда же можно включить существенные штрафные санкции за ложность таких заверений. От появления неучтенных родственников это все же не спасет, но в суде будет проще доказать то, что продавец ввел вас в заблуждение при продаже недвижимости. Этот, пункт, кстати, уже на стадии оформления может выявить недобросовестного продавца — кто же по собственному желанию будет брать ответственность за заведомое вранье?

Извечный вопрос — а стоит ли

Если коротко резюмировать сегодняшний материал, можно однозначно ответить — покупатель несет определенные риски, желая купить унаследованную кем-то квартиру. Лучше поискать что-то другое. И закрыть тему, в страхе разбежавшись.

Но, с другой стороны нужно понимать, что таких квартир становится сейчас все больше и об этом говорят последние исследования рынка. Количество наследованных квартир в будущем будет только расти, и в скором времени почти каждая квартира на вторичке будет иметь запись наследования в своей истории.

Соответственно, покупка такого жилья должна стать обычной практикой. С исключениями в виде большего количества документов, изучения очередей наследования, записей в завещании и прочей документации, связанной с правами наследования того или иного собственника.

Квартиры могут быть очень привлекательными, как по расположению, конфигурации, так и по цене — на рынке «свежие» наследованные квартиры предлагаются с 10-15% дисконтом от рыночной стоимости.

При покупке такой жилплощади никто не застрахован от недобросовестных риэлторов или собственников, сложностей с правами наследования и оспариванием долей в завещании. А также высокой вероятности внезапного появления на пороге «потерянных» сестры Кати или дяди Федора из Бугульмы. Чтобы избежать всех этих напастей, нужно внимательно и неспешно разобраться в документации и заручиться надежной юридической поддержкой или довериться опытному риэлтору, который уже на начальном этапе сможет оградить вас от больших неприятностей в будущем.

Разобраться, как продавец получил наследство

Наследование — это юридический инструмент, с помощью которого государство знает, как нужно распоряжаться имущественными правами и обязанностями умершего человека. В процессе наследования есть много нюансов, в которых стоит разобраться покупателю — чтобы вовремя заметить риск у потенциальной сделки.

Срок для принятия наследства

В ст. 1154 ГК РФ установлены «сроки принятия наследства» — это время, в которое наследники могут получить имущество умершего. Делается это с помощью заявления нотариусу. Стандартный срок составляет не менее 6 месяцев.

На практике это означает, что наследник не может сразу после смерти владельца квартиры продать недвижимость. И неважно, что других претендентов на наследство, то есть родственников, нет.

Еще есть особые случаи, когда срок увеличивается или уменьшается:

  • Когда наследники первой очереди отказываются от наследства, у второй очереди есть шесть месяцев с даты отказа.
  • Если наследники первой и второй очереди отказались, то срок для следующих очередей составляет 9 месяцев с даты отказа предыдущей очереди.
  • Наследники по завещанию не приняли наследство — тогда у наследников первой очереди есть 3 месяца с даты, когда заканчивается срок для наследников по завещанию.

В п.2 ст. 1153 ГК РФ изложен другой способ принятия наследства, без обращения к нотариусу — фактическое принятие. Например, если муж умер, а жена уже без него продолжила проживать в квартире, пользоваться ей и оплачивать за нее коммунальные услуги, она фактически приняла наследство. Казус может случиться дальше — например, когда наследница из той же очереди, например, дочь, примет наследство через нотариуса. Тогда у дочери будет свидетельство о наследстве, она сможет выставить квартиру на продажу. А жена умершего может быть против. Если не решить разногласия мирным путем, придется идти в суд.

Спросите у наследников обо всех родственниках, которые есть или были у умершего. Узнайте, проживают они в квартире или нет, оплачивают ли коммунальные услуги. Сопоставьте информацию с очередностью наследования. Если у кого-то из родственников могут быть признаки фактического принятия, лучше узнать об этом заранее.

Законодательство в сфере наследство может показаться запутанным — много терминов и разных документов, которые регламентируют сроки. Часть нюансов и сложных ситуаций изложена в Постановлении Пленума Верховного суда РФ № 9.

Если вы планируете приобрести унаследованную квартиру, стоит обратиться за консультацией к риелтору или юристу, которые специализируются на таких случаях.

Проверить, есть ли те, кто может оспорить наследство

Основной риск в покупке унаследованной квартиры — вероятность того, что право на наследство продавца оспорят через суд, а сделку отменят. Что произойдет дальше, зависит только от решения суда:

  • Позитивный сценарий. Если покупатель добросовестно проверил законность сделки, получил все возможные справки, узнал у нотариуса о подлинности свидетельства и другими способами показал себя как добросовестный приобретатель — суд может оставить сделку в силе. Например, обяжет продавцов выплатить компенсацию новым наследникам.
  • Вот негативный сценарий — квартиру возвращают законным наследникам, а покупателю придется разбираться с продавцом. Если получится, то договориться мирным путем о возврате денег. Если нет, то идти в суд и пытаться взыскивать свои средства. Но даже постановление суда в пользу покупателя не всегда помогает. Например, у продавца нет имущества, а работает он за минимальный оклад. Получается, возвращать покупателю деньги он будет много лет, исправно перечисляя процент от небольшой зарплаты.

Вариантов развития событий много, и никто не может дать гарантий, что при появлении проблем ситуация будет решена в пользу покупателя. Вот с чем можно столкнуться.

Претензии «недостойных наследников».

Так ст. 1117 ГК РФ называет граждан, которые имеют право на наследство, но по решению суда или нотариуса не получат его. Например, «недостойными» признаются отец и мать, лишенные родительских прав — детям достаточно предъявить нотариусу справку об этом. Или лишиться наследства могут дети, которые уклонялись от выплат назначенных алиментов родителям — по решению суда.

Такие наследники могут не согласиться с решением нотариуса и обжаловать его в суде. Спросите о наличии «недостойных» в наследственной истории у продавца и нотариуса. Если они есть, нужно оценивать юридическую опасность в каждой конкретной ситуации.

Оспаривание завещания. С просьбой признать завещание незаконным может выйти любой гражданин. Причиной оспаривания может стать недееспособность умершего в момент изъявления воли или факт принуждения.

Чтобы оспорить завещание, истцу придется приводить в суде доказательства. Например, он может принести справки о том, что умерший был на учете в психдиспансере. Или доказать, что человек был пьян или находился в состоянии наркотического опьянения.

Если судья примет во внимание доводы истца и отменит завещание, имущество будут распределять заново, уже по закону. Что произойдет в такой ситуации со сделкой, неизвестно.

Наличие завещания — не залог спокойствия для покупателя. Если есть родственники первой-второй очереди наследования, нужно быть аккуратнее со сделкой, есть риск обжалования.

Восстановление срока наследства. Де-юре, в законе четко прописаны сроки, в которые гражданам нужно вступать в наследство. По логике получается, что если срок пропущен, то всё, о наследстве можно забыть.

Де-факто, пропустившие срок родственники, тоже имеющие право на наследство, могут обратиться в суд за восстановлением этого срока. Им придется доказывать, что они не имели возможности узнать о смерти, например, потому что жили за границей и потеряли связь с умершим.

В этом случае шансов на благополучный исход дела у покупателей больше — суды находятся на вашей стороне. Стоит ориентироваться на Постановление Конституционного суда N-6П от 21.04.2003 года — по нему лицо, которое считает себя собственником имущества, не может истребовать его у добросовестного приобретателя. Понятие «добросовестности» полностью изложено в ст. 302 ГК РФ.

Упрощая, покупатель может меньше переживать о вероятной отмене сделки, если приобрел имущество за деньги, а также не знал и не мог знать, что у кого-то еще есть претензии к этому имуществу.

В случае появления других наследников, степень «добросовестности» будет устанавливать суд. Например, может учитываться поведение покупателя перед сделкой — взял ли он выписку из ЕГРН, чтобы проверить наличие обременений, уточнял ли подлинность свидетельства о наследстве в нотариальной конторе, узнавал ли про права других родственников на квартиру. Хорошо, если квартира куплена по рыночной цене — если ценник намного ниже, чем озвучит оценщик по иску, суд может воспринять эту сделка как «договорную», т. е. появятся косвенные признаки «недобросовестности».

Если дело дойдет до суда, доказывать свою «добросовестность» нужно покупателю квартиры. Чем больше аргументов в пользу добросовестности будет, тем лучше.

Как заказать выписку из ЕГРН

Выписки из ЕГРН выдают в отделениях Росреестра, МФЦ, а также на портале госуслуги. Но если у вас нет времени куда-то идти, стоять в очередях, дожидаться, когда российский портал выждет положенные законом сроки и выдаст-таки справку, выбирайте самый простой путь – заказывайте выписку с помощью ресурса ЕГРН.Реестр. Это надежно и быстро: справку можно получить в тот же день на электронную почту.

Также на ресурсе есть возможность посмотреть упрощенный вариант выписки из ЕГРН бесплатно. Достаточно в пустую строку на главной странице ввести кадастровый номер объекта или его адрес. Тут же вы узнаете, какой метраж у квартиры, ее кадастровую стоимость, назначение помещения и т.д.

Оценка рисков покупки наследственной квартиры

Для оценки рисков покупки квартиры полученной по наследству, прежде всего нужно ответить на три вопроса:

  • Есть ли наследники, которые не воспользовались правом на принятие наследства?
  • Могут ли они это право восстановить?
  • Приведет ли это к оспариванию сделки?

Прежде чем мы перейдем к каждому пункту в отдельности, давайте отметим, что …

… наследники могут появится, право на принятие наследства восстановить, а к оспариванию сделки это не приведет. Квартира останется в собственности покупателя.

Порядок приобретения наследства

Прежде чем говорить о восстановлении прав на наследство, давайте представим себе порядок его приобретения.

В народе приобретение наследства обычно называют вступлением в наследство. Но в Гражданском кодексе такого термина нет. По закону — наследство приобретается.

Наследство в РФ приобретается в следующем порядке:

  1. Выражение воли наследодателя (совершается при жизни)
  2. Открытие наследства (наступает с момента смерти наследодателя)
  3. Принятие наследства (в течение 6-ти месяцев со дня открытия наследства)
  4. Регистрация принятого наследства.

Давайте разберемся с каждым из этих пунктов:

Выражение воли наследодателем

Наследодатель в РФ может выразить волю четырьмя способами:

Закон

Первый способ — это игнорирование вопросов наследства. Вообще никак не выражать свою волю. В этом случае порядок вступления в наследство будет определяться законом РФ. Поэтому он так и называется — “по закону”.

Наследники, при этом, будут призываться к наследству в порядке очередности.

Завещание

Наследодатель может выразить свою волю посредством завещания. Количество завещаний ничем не ограничено. Но каждое последующее завещание отменяет действие предыдущего.

Источник п. 1, ГК РФ Статья 1118. Общие положения

Завещание может содержать в себе условия, исполнение которых обязательно для наследника. В противном случае, он не получит наследство.

  • Завещательный отказ — это возложение на наследников обязанности имущественного характера в пользу третьего лица.
    Например, наследодатель желает, чтобы внук получил хорошее образование, но не уверен, что семья потратит на это часть полученного наследства. Тогда он оставляет в завещании завещательный отказ: оплатить обучение внука в указанном ВУЗе.
    Почему “завещательный отказ” называется “отказом” — загадка, на которую нет ответа.

Источник: ГК РФ Статья 1137. Завещательный отказ

  • Завещательное возложение — это возложение на наследников обязанности, как имущественного, так и неимущественного характера, направленное на осуществление общеполезных действий.
    Завещательное возложение отличается от завещательного отказа тем, что в нем нет конкретного выгодополучателя. В то время, как завещательный отказ всегда действует в пользу конкретного лица.
    Например, наследнику получающему дом, наследодатель может оставить завещательное возложение в виде создания в одной из комнат семейного музея.

Совместное завещание супругов

С 1 июня 2019 супруги, находящиеся в браке, могут оформить Совместное завещание. Отличие от обычного завещания в том, что переживший супруг не может изменить волю покойного, как это могло бы быть при обычном завещании.

Наследственный договор

Если наследодатель желает согласовать с наследниками условия получения наследства, он может заключить с ними наследственный договор. В завещании сделать это не получится. Завещание — это односторонняя сделка, а наследственный договор — многосторонняя.

Несмотря на то, что у наследодателя четыре способа выражения своей воли, правила Гражданского Кодекса применимы только к двум: по закону и по завещанию. Совместное завещание и наследственный договор являются разновидностью «обычного» завещания.

Открытие наследства

Временем открытия наследства является момент смерти гражданина. С этого момента отсчитывается срок принятия наследства.

И с этого момента будет отсчитываться срок владения имуществом, полученным по наследству. Вне зависимости от того, когда право собственности будет зарегистрировано.

Принятие наследства

Принятие наследства — это самый продолжительный этап приобретения наследства. Длится он не менее 6-ти месяцев.

Юридическое принятие наследства

В это время наследники заявляют свои права на наследство и принимают его. А государство, в лице нотариуса, подтверждает это выдачей свидетельства о праве на наследство.

Выглядят эти свидетельства вот так:

свидетельство о праве наследования по закону
Свидетельство о праве на наследство по закону

свидетельство о праве наследования по завещанию
Свидетельство о праве на наследство по завещанию

Такой способ вступления в наследство является общепринятым. Он закреплен в п. 1 ст. 1153 ГК Способы принятия наследства, и он известен практически всем. Назовем этот способ — юридическим.

Что грозит покупателю, если наследство будет оспорено?

Основные риски покупки квартиры после получения ее в наследство – это мошенничество со стороны продавца и неучтенные наследники. В первом случае новообретенный собственник частично защищен нормой закона, призванной расследовать такого рода преступления, карать виновных и оказывать поддержку пострадавшим сторонам. Исключение составляют только особо сложные схемы, в которых покупатель может быть обвинен в сговоре с продавцом. Однако и здесь есть шанс доказать свою невиновность и непричастность.

Гораздо больше беспокойства вызывают спорные ситуации, при которых правыми оказываются и покупатели, и лица, обратившиеся в суд с иском о восстановлении своих имущественных прав. В таком случае новые владельцы жилья справедливо беспокоятся, что останутся без недвижимости, и она будут передана законным наследникам.

На самом деле поводов для беспокойства немного. Судебная практика показывает, что в большинстве случаев решение выносится в пользу нынешнего собственника квартиры. Разумеется, это происходит только тогда, когда в процессе рассмотрения иска он признается добросовестным покупателем. Истцы-наследники же могут претендовать на денежную компенсацию, равноценную их доле в наследуемом имуществе, которую оплачивает бывший продавец в ходе другого судебного заседания.

Запомните! Максимально защитить от рисков при покупке наследованного жилья может только титульное страхование. Его рекомендуется оформить, даже если на первый взгляд все имеющиеся данные в полном порядке. Как правило, срок действия такой страховки равен или превышает временной промежуток, предусмотренный для оспаривания наследственных прав в суде.

Совершение сделки с учетом 10 летнего срока

Чем больше объект находится в собственности у человека, тем лучше. Когда жилплощадь уже несколько лет в распоряжении наследников, они имеет полное право ее продать. Появляется добросовестный покупатель, который приобретает квартиру и переоформляет ее на себя.

Однако бывает так, что спустя 5-7 лет выходит из тюрьмы один из сыновей покойного и обращается в суд за защитой его нарушенных прав как наследника. Не исключено, что он вступил в сговор с продавцом. В такой ситуации, бывший заключенный вполне способен добиться восстановления себя в правах и признать сделку недействительной.

Но если наследник-продавец владел недвижимостью на законных основаниях больше 10 лет, никто не сможет поставить сделку под сомнение. Это следует из ч. 2 ст. 196 ГК РФ.

Как безопасно оформить сделку

Права нового владельца жилплощади защищены Постановлением Конституционного суда РФ от 21.04.2003. Согласно его предписаниям, лицо, считающее себя собственником проданной вещи, не вправе истребовать ее у добросовестного покупателя. А п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 г. № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» гласит, что в случае принятия наследства по истечении 6 месяцев, преемник может рассчитывать лишь на денежную компенсацию со стороны продавца квартиры.

Главная задача покупателя при этом — обеспечить себе статус добросовестного, то есть:

  1. Приобрести недвижимость возмездно.
  2. Быть уверенным в том, что имущество было продано при наличии у продавца правомочий на это.

В соответствии со вторым пунктом, обезопасить себя от неудачной покупки можно, проследовав следующей инструкции:

  1. Попросить у собственника правоустанавливающие акты на жилье, выписку из ЕГРН, домовую книгу и паспорт.
  2. Внимательно проверить документы на подлинность и соответствие друг другу.
  3. Изучить информацию о количестве жильцов, зарегистрированных на данной жилплощади, и сделках, осуществляемых с ее участием.
  4. Ознакомиться со справкой об отсутствии долговых обязательств на приобретаемое имущество.
  5. Узнать об основании, на котором продавец получил квартиру в собственность (если по завещанию, то попросить предоставить документ).
  6. Изучить содержание завещание на предмет наличия распоряжений относительно завещательного отказа.
  7. Убедиться, что в договоре купли-продажи стоит достоверная и актуальная цена на жилье.*

* — очень важный нюанс, который предостерегает от указания в документе заниженной стоимости: кроме снижения расходов продавца это влечет за собой возможные финансовые потери покупателя в случае, если сделка все же будет расторгнута.

Сделка через представителя требует тщательной проверки доверенности и осведомленности о ней владельца квартиры. Кроме того, следует обезопасить себя на случай, если собственник сразу после оплаты решит аннулировать юридическую силу доверенности.

Что касается момента оплаты, можно взять на вооружение несколько способов передачи продавцу оговоренной суммы:

  1. Сразу после подписания договора купли-продажи. Рекомендуется это делать при свидетелях, истребуя от продавца расписку о сумме полученных им средств (в расписку включить паспортные данные сторон сделки и подписи свидетелей).
  2. Посредством закладки в ячейку банка. Покупатель помещает деньги за квартиру в специализированный банковский сейф и распоряжается о выдаче средств продавцу только при наличии свидетельства о регистрации квартиры на покупателя.

И важно понимать, что даже при соблюдении всех мер предосторожности нельзя добиться 100%-ной гарантии безопасности при покупке наследственной жилплощади, но увеличить ее до максимума можно с помощью советов опытного юриста.

Пошаговая инструкция по покупке квартиры, полученной по наследству

После выполнения действий, указанных в здесь (см. «Как безопасно оформить сделку»), приобретателю следует придерживаться следующего плана действий:

  1. Договориться с продавцом о месте и времени проведения сделки.
  2. Выбрать способ оплаты и уведомить об этом владельца квартиры.
  3. Составить договор.*
  4. Поместить деньги в депозитарную банковскую ячейку (при выборе данного способа расчета) либо найти свидетелей, способных подтвердить наличную оплату «из рук в руки».
  5. Вместе с продавцом явиться к выбранному нотариусу по месту нахождения квартиры (единственный возможный способ удостоверения сделки по отчуждению квартиры после внесения изменений в ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).
  6. Оплатить государственную пошлину (0,5 % от стоимости квартиры, но в пределах 300–20000 рублей, согласно пп. 5 п. 1 ст. 333.24. Налогового кодекса РФ) и нотариальные услуги правового и технического характера (устанавливается нотариальной палатой субьекта).
  7. Подписать договор.
  8. Осуществить расчет с продавцом.
  9. С нотариально удостоверенным договором отправиться в ближайший офис Росреестра или отделение многофункционального центра осуществить регистрацию перехода права собственности.

* — в договоре купли-продажи должно содержаться:

  • технические характеристики жилплощади;
  • данные о местоположении квартиры;
  • цена сделки;
  • срок вступления договора в действие;
  • распределение расходов на оформление сделки;
  • реквизиты сторон.

При совершении сделки продавец должен предоставить следующие документы:

  • паспорт;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • выписка из единого государственного реестра недвижимости;
  • экспликация;
  • поэтажный план.

От покупателя требуется лишь паспорт.

Обойти острые углы при покупке полученной в наследство недвижимости можно и нужно, особенно, если эта квартира — именно то, что вы так долго искали. Но с учётом величины рисков делать это самостоятельно, без специальных знаний — крайне ненадежно.

Оспаривание завещания

В одном из дел Московским городским судом было установлено следующее.

Некая страдающая психическим заболеванием женщина перед смертью завещала квартиру ухаживающему за ней соседу.

После её смерти сосед принял наследство и зарегистрировал право собственности на квартиру как наследник по завещанию. Сразу после оформления прав на жилое помещение сосед продал его покупателю. Однако спустя месяц появился родной сын наследодателя и, узнав о смерти матери и продаже квартиры, предъявил иск в суд с требованием о признании завещания и договора купли-продажи квартиры недействительными, включении квартиры в наследственную массу и признании его права собственности на наследственное имущество как наследника по закону. В ходе рассмотрения дела судом была назначена экспертиза, которая подтвердила, что на момент составления завещания женщина не понимала значение своих действий и не могла руководить ими. В результате чего, с учетом заключения эксперта и иных представленных в материалы дела доказательств, суд удовлетворил исковые требования сына наследодателя, лишив покупателя права собственности на спорное имущество.

Конечно, на практике такое случается нечасто, поскольку, составляя завещание, нотариус старается удостовериться в дееспособности наследодателя и в том, что он понимает значение своих действий.

Однако, недовольные волей наследодателя наследники все же могут попытаться оспорить завещание. Если им это удастся, то вместе с завещанием будут признаны недействительными все сделки, совершенные с наследственным имуществом.

Исходя из сложившейся судебной практики оспаривания сделок, покупатель может попытаться убедиться в том, что наследодатель не страдал никакими психическими заболеваниями, не злоупотреблял алкоголем и наркотическими веществами. Например, об этом можно поинтересоваться у продавца-наследника, а также у соседей. Однако стопроцентной гарантии того, что завещание оспорено не будет, никто не даст.

Источники
  • https://Unicom24.ru/articles/chem-vy-riskuete-pri-pokupke-nasledstvennoj-kvartiry
  • https://www.domofond.ru/statya/3_sposoba_snizit_riski_pokupaya_kvartiru_poluchennuyu_po_nasledstvu/4152
  • https://agent112.ru/stati/pokupka-nasledstvennoj-kvartiryi.html
  • https://avaho.ru/articles/yuridicheskie-voprosy/instruktsiya-kak-kupit-kvartiru-dostavshuyusya-v-nasledstvo.html
  • https://egrnreestro.ru/articles/chto-proverit-do-pokupki-kvartiry-kotoruyu-prodavets-poluchil-v-nasledstvo
  • https://evgtarakanov.ru/pokupka-kvartiry-poluchennoj-po-nasledstvu/
  • https://dzen.ru/a/Ywxqbhqip16tT_Ff
  • https://realty-u.ru/kvartira/pokupka-kvartiry-po-nasledstvu.html
  • https://ros-nasledstvo.ru/pokupka-kvartiry-poluchennoj-po-nasledstvu/
  • https://BanksToday.net/last-articles/prodavets-nedavno-poluchil-kvartiru-v-nasledstvo-stoit-li-eyo-pokupat

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: