Наследование ипотечной квартиры после смерти заемщика | Как вступить в наследство на квартиру в ипотеке и можно ли оформить наследство на квартиру с обременением
наследование ипотечной квартиры

Порядок наследования квартиры в ипотеке после смерти заемщика

Можно ли завещать жилье в ипотеке

Особенностью ипотечной недвижимости является наличие обременения. Собственником квартиры, которая находится в ипотеке у кредитора, является заемщик.

Согласно ст. 1120 ГК РФ завещать можно любое имущество, которое находится в собственности у наследодателя.

Завещать можно как целую квартиру, так и ее часть. Для недвижимости с обременением деление ее на части между наследниками имеет существенное значение. Преемники получают не только часть недвижимости, но и часть долга, которая пропорциональная доле в наследуемом имуществе. Также возможно наследование ипотечной квартиры после смерти заемщика.

Составлять завещание можно и на только что приобретенную в ипотеку квартиру, и на жилье, по которому часть кредита уже погашена. Наследодатель может завещать недвижимость с долгами по ипотеке, квартиру, по которой ипотека практически закрыта.

Внимание! Любую наследованную недвижимость, которая находится в ипотеке, можно продать для погашения долга, но найти покупателя на такое жилье непросто.

Что происходит после смерти заемщика

Первое, что следует знать наследникам ипотечной квартиры, так это то, что переход права собственности будет оформлен не ранее 6 месяцев после регистрации смерти наследодателя. Все это время недвижимость продолжает находиться в залоге у банка. Непогашенный долг также переходит к наследникам.

Следует особо отметить, что закон не предусматривает никаких льгот в данном случае. Кто бы ни был наследником (ветеран, пенсионер, инвалид и т.д.), в его обязанность после принятия наследства входит погашение полного остатка задолженности перед банком, включая полагающиеся проценты в полном соответствии с договором ипотечного кредитования. Банк по своему желанию в одностороннем порядке не может изменить условия договора, наследники тоже не могут этого сделать.

Наследники вправе не принимать наследство. Для этого каждому из них потребуется оформить официальный отказ и заверить его нотариально. При отказе всех наследников, квартира переходит в собственность государства.

Для наследников, не ожидавших такого поворота событий, наследство в виде ипотеки – сложная жизненная ситуация, поскольку мало кто рассчитывает на появление столь внушительных расходов в течение нескольких последующих лет. Но и это не все. По первоначальному договору ипотеки, скорее всего, наследодатель получил одобрение банка на кредит послед представления созаемщиков.

Проще, когда наследники и есть созаемщики, а в противном случае возникает сложная ситуация с разделом прав на залоговую недвижимость.

Кто наследует ипотечную квартиру

Наследники заемщика определяются либо по закону, либо по завещанию – тогда им может стать любой человек. Завещание представляет собой оформленный в присутствии нотариуса документ, где в письменном виде изложена воля человека относительно его движимого и недвижимого имущества.

Особенностью этого документа является то, что в распоряжение наследников имущество поступает только после смерти владельца. Стоит отметить, что наследники первой очереди могут оспорить завещание в суде, если оно их не устраивает, и шансы выиграть дело отнюдь неплохие.

наследство

Скачать

Согласно действующему законодательству, а именно статьи 1142-1145 ГК РФ определяют, что наследниками первой очереди являются супруг или супруга покойного, родные или усыновленные дети, а также родители.

Братья и сестры относятся к наследникам второй очереди и получают право на наследство, если наследников первой очереди у усопшего нет или они письменно отказались от наследства, заверив соответствующую бумагу у нотариуса.

Как принять в наследство квартиру находящуюся в ипотеке

Все мы знаем, что такое ипотека, по сути квартира не принадлежит заемщику пока он за нее полностью не рассчитается, ведь квартира находится в залоге у банка и в случае если заемщик прекращает вносить регулярные платежи по ипотеке, то может наступить момент, когда банк заберет квартиру.

Так же ипотеку оформляют как правило не на 2 года, а на 10 или 20 лет и порой заемщик умирает не успев полностью рассчитаться по ипотеке, ведь в жизни случаются непредвиденные ситуации и конечно наследники понимают, что квартира в ипотеке, а некоторые не понимают. Прямо говоря ситуация не простая, но как раз для того, что бы вы знали как действовать я и написал данную статью.

Скажу сразу, если вы решили наследовать квартиру находящуюся в ипотеке, то знайте, что на основании п. 1 статьи 1175 ГК РФ, наследники принявшие наследство отвечают по долгам наследодателя. Получается следующее, что если вы приняли в наследство квартиру находящуюся в ипотеке, то будьте добры продолжать выплачивать ипотеку, от этого никуда не деться, платить придется в любом случае или банк просто заберет квартиру.

Если вы решили принять ипотечную квартиру в наследство, то у вас есть 6 месяцев с момента смерти наследодателя, что бы вступить в наследство, для этого вам необходимо подать нотариусу по месту открытия наследства заявление о принятии наследства.

Это будет первым шагом, после нотариус может потребовать у вас дополнительные документы подтверждающие ваше право н наследство. Нотариус может потребовать произвести оценку наследственного имущества, для расчета государственной пошлины, которую наследники обязаны уплатить нотариусу.

По истечении 6 месяцев с момента смерти наследодателя, если вы подали заявление о вступлении в наследство, нотариус выдаст вам свидетельство о праве на наследство и вы будете считаться официально принявшим наследство и можете оформлять его на себя, в зависимости от того, какое имущество вам досталось в наследство и с этого момента вы официально будете считаться должником по ипотеке, если вы приняли в наследство ипотечную квартиру.

После принятия наследства, наследник обязан выплатить банку в соответствии с утвержденным графиком платежей долг по ипотеке, то есть наследник будет ежемесячно вносить денежные средства в погашение ипотеки. Важную роль здесь играет то, что новый договор ипотеки с наследником банк скорее всего заключать не будет, все отношения между банком и новым должником наследником будут происходить в рамках старого договора ипотеки, который был заключен еще с наследодателем.

Кто выплачивает ипотеку покойного

Существенным нюансом вступления в наследство является то, что наследники получают не только имущество покойного, но и его долги. Либо отказываются от всего этого. Получить имущество и отказаться от долгов закон не позволяет. Следовательно, бремя выплат по ипотеке ложится на наследников.

Но есть вариант: обычно при заключении договора на ипотеку, от заемщика требуется оформить страховой полис. Обязательная страховка включает в себя недвижимость, а расширенный комплекс – страхование титула, жизни и здоровья. Если заемщик проявил сознательность и застраховал свои жизнь и здоровье, а его смерть входит в перечень страховых случаев, то выплаты по кредиту будет гасить страховая компания.

Естественно, наследники должны обратиться туда и предоставить страховой полис и свидетельство о смерти заемщика. В их интересах разыскать страховую и добиться выплат, поскольку банку все равно, кому передать долговые обязательства, и он пойдет по пути наименьшего сопротивления – передаст их наследникам.

Если усопший заемщик ограничился минимальной страховкой или причины его смерти не попадают под действие страхового договора, выплачивать кредит придется наследникам. В случае, когда наследников несколько, размер выплат для каждого из них определяется соразмерно принадлежащей ему доли в унаследованной квартире.

Для начала выплат необходимо, во-первых, уведомить банк о кончине заемщика, предоставив нужные документы (свидетельство о смерти), кредитная организация приостановит начисление процентов на тело кредита. Через полгода, после вступления в наследство, наследникам необходимо снова посетить банк, чтобы подписать дополнительное соглашение к ипотечному договору, где указывается новый заемщик, а также прописываются новые условия касательно периодичности и разновидности платежей.

Погашение за счет страховки

Обязанность погашать ипотеку для наследников не является безусловной. Очень важно сразу выяснить, оформлял ли наследодатель страховку при заключении договора с банком. Такого рода страховки во многих банках являются обязательным условием одобрения кредита. Точную информацию об этом наследникам сможет предоставить нотариус, разослав в страховые компании соответствующие запросы.

Если страховка в самом деле была оформлена и усопший вовремя ее оплачивал, то весь остаток задолженности перед банком, включая проценты по договору кредитования, страховщик погасит за свой счет в полном размере. В такой ситуации важно от какой причины умер наследодатель, так как в страховку вписаны все условия, при которых страховое возмещение будет выплачено. Страховщик должен признать данный случай страховым.

Договор страхования непременно содержит указание на то, в течение которого времени страховая компания должна быт поставлена в известность о смерти клиента. Пропуск указанного в договоре срока может стать повод для страховщика отказаться от исполнения своих обязательств.

В данном случае имеет место юридическая коллизия, при которой страхователь страхует свою жизнь и здоровье в пользу банка, но при этом у банка не возникает обязанность требовать компенсацию при наступлении страхового случая со страховой компании. Право требования возникает у наследников.

Страховщик может пойти на хитрость и указать в договоре страхования срок, в течение которого выгодоприобретатель обязан уведомить страховщика о наступлении страхового случая, менее обозначенного в законе. А закон (п. 3 ст. 1175 ГК РФ) гласит, что срок этот составляет не менее 3 лет. Таким образом до момента вступления в наследство (6 месяцев) у наследников есть все основания разыскать страховщика, к которому обращался наследодатель, и взыскать в пользу банка полагающуюся страховую компенсацию.

С того момента, когда все необходимые документы поданы наследниками в страховую компанию, необходимо ожидать ее решение: признается ли данный случай страховым. При положительном решении, долг перед банком будет погашен за счет страховщика, квартиру освободят из-под залога и все наследники в установленный законом срок смогут вступить в свои законные права собственности.

Иное дело, когда квартира принадлежала не только наследодателю, но и другим совладельцам (созаемщикам). В этом случае потребуется согласование сторон, в число которых входит и банк. Страховщик выплатит банку только долю в кредите усопшего, а остальные созаемщики будут продолжать платить кредит, как и раньше.

Страхование жизни заемщика в последнее время перестало быть обязательным условием для получения ипотечной ссуды. По закону банк вправе требовать только страхования самой недвижимости, а дополнительные страховки, хотя и дают право заемщику получить более выгодную процентную ставку, но при этом могут быть расценены как навязанные услуги. Страхование жизни и здоровья – та категория страхования, которая выгоднее самому заемщику, поскольку банк в любом случае получит свое.

Смерть наследодателя далеко не всегда признается страховым случаем, поэтому наследникам стоит быть готовыми и к такому повороту событий. На этот случай существует два вполне законных варианта распоряжения доставшимся по наследству долгом.

  • Вариант 1: отказ от наследства или продажа ипотеки.

Не каждый готов внезапно оказаться плательщиком по ипотеке. Можно поступить просто: отказаться от квартиры. Если другого наследства нет, наследодатель успел погасить очень маленькую часть основного долга, то такой вариант, возможно будет самым простым и лучшим для наследников.

Можно поступить иначе и превратить наследство в виде ипотечной квартиры в ее денежный эквивалент. Так имеет смысл поступать, когда выплачена большая часть долга банку. С согласия самого банка залоговая квартира продается, из суммы, вырученной от продажи, гасится остаток долга банку, а наследникам переходит оставшаяся часть суммы от продажи.

Самый сложный путь, когда наследников несколько, договориться между собой они не могут, равно как и с банком. В такой ситуации судьбу квартиры, долга и раздела имущества покойного будет решать суд. Сроки такого рода разбирательств обычно долгие – от 1 года и более.

  • Вариант 2: переоформление ипотеки или ее реструктуризация.

Когда наследник принимает решение оставить себе унаследованную ипотечную квартиру, его доход позволяет продолжать вместо умершего погашать ссуду, то банк быстро переоформит ипотечный договор на нового плательщика на точно таких же условиях. И вот тут большое значение имеет размер доходов наследника, который он сможет официально подтвердить.

Если доход наследника существенно меньше доходов наследодателя, то ему может оказаться не по силам платить ипотеку, даже если такое желание и имеется. Банк смотрит на размер остатка по кредиту, а также на размер ежемесячного дохода нового клиента. При небольшой сумме остатка, скажем, в 20%, банк скорее всего согласится на реструктуризацию, позволив новому плательщику гасить остаток долга меньшими платежами, но более долгий срок. При большом размере остатка задолженности договориться с банком будет сложнее.

Очень важно в течение всего того времени, когда стало известно о смерти наследодателя, пока происходит оформление наследства, ведутся переговоры с банком о реструктуризации кредита, продолжать платить по ипотеке. Если наследники, не дожидаясь окончания разбирательств, продолжат вносить вовремя платежи, это будет трактоваться как фактическое вступление в наследство. В будущем это обстоятельство сыграет на руку, если по любым причинам они пропустят установленный законом срок на вступление в наследство, а также позволит избежать штрафа за просрочку платежей.

Оплата кредита поручителями

Так тоже может получиться. Например, наследодатель – это родитель несовершеннолетнего, купивший квартиру в ипотеку своему ребенку. Поручители – дедушка и бабушка несовершеннолетнего, или иные родственники. После смерти ссудополучателя поручители продолжат платить по кредиту.

При заключении договора ипотечного кредитования поручители выступают гарантами возврата ссуды банку. Юридическая коллизия возникает при переходе права собственности на ипотечную квартиру наследникам, отказавшимся платить ипотеку. В таком случае поручители будут обязаны выполнить условия договора. Истребовать в такой ситуации деньги с наследников поручители смогут в порядке регрессного иска.

Как произойдет в конкретном случае заранее трудно предсказать, все зависит от условий договора кредитования. По общему правилу смерть наследодателя влечет прекращение обязательств поручителей, но только в том случае, если в договоре не указано, что они несут полную ответственность за выполнение обязательств должника.

На этот случай в п. 2 ст. 367 ГК РФ указано, что поручитель усопшего становится поручителем его наследников только тогда, когда при подписании договора поручительства было указано: поручитель согласен отвечать за невыполнение обязательств должника его наследниками. По этой причине поручителю следует очень внимательно изучить договор поручительства до того, как состоится его подписание.

Вопросы наследственного права заслуженно относятся к категории сложнейших в отечественном законодательстве. Спор об ипотечной недвижимости может иметь множество дополнительных осложняющих разбирательство нюансов. По этой причине вести наследственное дело лучше поручить опытному юристу, так как это позволит избежать грубых ошибок, каждая из которых обернется для наследников серьезными убытками.

Выплата займа наследниками

Если наследнику не удалось найти страховую организацию, либо заемщик не страховал риски по договору, то принявший квартиру претендент оплачивает ипотеку самостоятельно. Фактически происходит наследование долгов по кредиту умершего.

Справка! Если наследников несколько, то каждый из них гасит долг соразмерно его доли в имуществе.

Чтобы начать платить за родственника, необходимо пройти ряд этапов:

Посещение банка. Уведомить сотрудников кредитного учреждения о смерти основного заемщика, представить документы о его кончине. Банк приостанавливает начисление процентов по телу основного долга.

После вступления в наследование (через полгода), наследник приходит в банк. Он подписывает с кредитным учреждением дополнительное соглашение к ипотечному договору. Прописывается, что наследник – это основной заемщик по ипотеке, а также решается вопрос с порядком погашения кредита (какими платежами, периодичность и т.д.).

Внимание! Если наследник принял ипотечный кредит, но не платит по долгам умершего человека, банк взыскивает квартиру как залог, а также обратиться в суд.

Денежный эквивалент

В ряде случаев наследники могут рассчитывать на денежный эквивалент ипотечной квартиры. Например, заемщик скончался, выплатив большую часть долга. Следовательно, с разрешения банка наследники могут продать квартиру. Из вырученных денег выплачивается долг банку, остальная часть делиться между наследникам. Вот только не всегда удается договориться с банком, поскольку при отказе наследников платить долг квартира изымается как залоговая. Но здесь, опять же, есть некоторая лазейка.

К юристу обратились В. и У., которые наследовали квартиру своего отца. Квартира в Москве стоимостью 6,5 млн. руб. приобреталась наследодателем в ипотеку. К моменту смерти было выплачено 6 млн. руб. Наследники не хотели платить остаток, но и отказываться от квартиры тоже не хотели, так как планировали ее продать. Банк свое согласие на продажу квартиры не дал.

Юрист одним из вариантов предложил перекредитоваться в другом банке на сумму долга для досрочного погашения ипотечного кредита. Сразу же после оформления собственности наследники смогли бы выставить квартиру на продажу и поделить вырученные деньги.

Разделение долга

Довольно часто наследников на наследство претендует много – 4-7 человек и больше. В такой ситуации обязанность по выплате возлагается на каждого из наследников, причем суммы выплат будут зависеть от унаследованной доли.

Павел Л. купил квартиру в Москве по ипотеке. Выплатив большую часть кредита, мужчина скончался. Прямых наследников не было, наследство отходило его племянникам в соответствии со ст. 1143 ГК РФ.

Общее число наследников – 4. Сумма ежемесячного платежа – 56 000 руб. Выплаты было необходимо производить в течение 3 лет. Наследники решили, что им будет проще ежемесячно выплачивать по 14 тыс. руб., но наследовать жилье с тем, чтобы его продать. На период выплат квартиру решили сдавать, что обеспечило дополнительные 20 тыс. руб. ежемесячно. В итоге, наследникам пришлось платить всего по 9 тыс. руб. ежемесячно.

Процесс наследования недвижимости, купленной до брака

Если при жизни собственник имущества не успел определить круг лиц, кому достанутся квадратные метры, то получение наследства оформляется по закону.

В законодательстве регламентированы нормы обозначения совместно нажитого имущества супружеской парой. В частности в ст. 36 СК РФ установлено, что:

  • имущество, приобретенное до вступления в брак, является личной собственностью супруга;
  • недвижимость и другие вещи, подаренные супругу в период брака, не являются совместным;
  • имущественные активы, полученные в виде наследства в момент брачных отношений, не являются совместно нажитыми.

Поэтому после смерти мужа женщина не может стать единоличной собственницей оставленной жилплощади.

Объект будет поделен в равных долях между всеми наследниками одной очереди. Например, на дом могут претендовать не только дети скончавшегося гражданина, но и его престарелые родители.

Если же недвижимость была куплена в зарегистрированном браке, то половина квартиры будет принадлежать супруге, а вторая часть подлежит разделу между всеми имеющимися наследниками.

Внимание! На наследство могут претендовать дети, рожденные от предыдущего брака, а также появившиеся на свет вне брака. Во всех случаях необходимо иметь документальное подтверждение родственных связей.

Начисляются ли проценты в срок между смертью заёмщика и вступлением наследников в наследство

К сожалению, банки не заинтересованы в просрочках выплат по ипотеке. Соответственно, начисление процентов за то время, что проходит между смертью и получением на руки свидетельства о праве на наследство, продолжается. Более того, в том случае, если это предусмотрено договором, банк может начислять пени и неустойки за пропуск платежей.

Избежать штрафных санкций (то есть начисления той самой пени) можно следующими способами:

  • Обратиться в банк, известив о смерти должника, и попытаться договориться об отсрочке. Банк не обязан предоставлять её, но некоторые могут пойти навстречу наследникам.
  • После вступления в наследство обжаловать сумму неустойки в суде, опираясь на ст. 333 ГК РФ. Данная норма предусматривает, что, если неустойка несоразмерна тем убыткам, которые понесла сторона договора, суд вправе её уменьшить. Банк же от просрочки выплат на 2-6 месяцев (столько обычно длится оформление наследства) явно не разорится.

Что делать, если наследников несколько

Ч. 2 ст. 1175 ГК РФ указывает, что каждый из наследников отвечает в пределах стоимости доставшегося ему имущества. Таким образом, долги делятся пропорционально долям, доставшимся в наследство каждому из них.

На практике это выглядит так:

Гражданин, у которого есть жена и двое совершеннолетних детей, взял ипотеку, причём оформил её только на себя, а завещания не оформлял. В этом случае после его смерти вдова и двое детей должны будут уплатить банку по 33% оставшегося долга.

У гражданина-наследодателя были сын, дочь и двое внуков – детей сына. Но ещё до того, как вступить в наследство, сын тоже умер. В этом случае применяется ст. 1156 ГК РФ, описывающая явление наследственной трансмиссии – переход по наследству прав на вступление в наследство. Долг будет распределяться так: 50% достанется дочери и по 25% – каждому из внуков.

Оформление автомобиля в наследство. Почему не получится сразу сесть за руль Читать Из чего и как складывается стоимость услуг нотариуса. Разбираемся с ценами Подробнее Как совершить нотариальное действие дистанционно. Подача заявки, стоимость услуг Смотреть

Как узнать про долги

Зачастую наследники получают информацию о наличии задолженности, ее размере, размере процентов от наследодателя при его жизни. В такой ситуации следует поднимать все имеющиеся документы. Но так происходит не всегда.

«До момента принятия наследства наследник не вправе получать информацию о долгах умершего. Поэтому обращение в банк или бюро кредитных историй ничего не даст — информация конфиденциальна. В этом может помочь нотариус, который при открытии наследства принимает претензии от кредиторов. Он же может направить запрос в бюро кредитных историй», — рассказывает юрист бюро адвокатов «Де-юре» Игорь Валуев.

Если вы только собираетесь оформлять ипотеку, эксперты советуют обязательно страховать свою жизнь и здоровье. Экономия на страховке может впоследствии обернуться неприятным сюрпризом для вашей семьи по выплате кредита. Если же вы являетесь наследником ипотечной квартиры — просчитывайте ее стоимость, величину долгов, объем того, что можно потерять при отказе от имущества. Иногда отказаться от наследства оказывается выгоднее, чем согласиться на его принятие.

Если отказаться от наследства

В некоторых ситуациях это будет разумным решением, так как бывает, что ипотека не погашена даже на ¼ и по ней еще платить и платить, что не входило в планы наследников. Но если кроме квартиры есть другие имущество, которое входит в наследственную массу к примеру дача, автомобиль, вторая квартира, то наследство придется принимать, если вы не хотите остаться без него.

Вообще если кроме ипотечной квартиры в наследство достается какое то движимое и недвижимое имущество, то вы вполне можете после принятия его в наследство просто продать и вырученные деньги пустить на погашение ипотеки. Отказаться от части наследства не получится, об этом подробнее ниже.

Дело в том, что закон говорит следующее, на основании п.2 статьи 1158 ГК РФ, не допускается отказ от наследства под условием или с оговорками, так же на основании п.3 статьи 1158 ГК РФ, не допускается отказ от части наследства. Однако если вы вступаете в наследство по закону и по завещанию, то вы можете отказаться от принятия наследства по закону и вступить в наследство по завещанию.

Но смысл в том, что если вы призвались к наследству по закону и в наследственную массу входит ипотечная квартира, машина, а так же домик за городом, то по закону вы не можете отказаться от принятия в наследство ипотечной квартиры и принять только дом и машину, вы принимаете или сразу все, или ничего.

Поэтому здесь необходимо хорошо все рассчитать и взвесить и только после отказываться от наследства. Право на отказ у вас конечно есть и что бы отказаться от наследства необходимо подать нотариусу заявление об отказе от наследства и в результате ваша доля или все наследство перейдет в наследникам следующей очереди, а если их нет, то такое наследство считается выморочным и переходит в собственность государства.

Но все же если вы решили принять в наследство ипотечную квартиру, вам необходимо уточнить имелись ли у наследодателя созаемщики, или поручители, которые обязуются выплачивать долг в случае если заемщик не сможет его выплачивать. Но не редко в роли поручителей как раз и выступают наследники и в таких ситуациях обычно проблем не возникает.

Источники
  • https://nasledstvennoe-pravo.info/po-zaveshhaniyu/ipotechnaya-kvartira.html
  • https://law03.ru/heritage/article/ipotechnaya-kvartira-v-nasledstvo
  • https://dzen.ru/a/XyuIhj_4rzYA3qiw
  • https://yurist174.ru/grazhdanskoe-pravo/nasledstvennoe-pravo/kak-prinyat-v-nasledstvo-ipotechnuyu-kvartiru
  • https://notariys.online/faq/nasledovanie-kvartiry-v-ipoteke
  • https://Pravda-Zakona.ru/article/poluchil-v-nasledstvo-kvartiru-v-ipoteke-pomosch-yurista.html
  • https://zakonportal.ru/nasledstvo/nasledovanie-ipotechnoj-kvartiry
  • https://zakonguru.com/semejnoje/nasledstvo/ipotechnaya-kvartira.html
  • https://www.klerk.ru/buh/articles/502456/

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: