Получил квартиру в наследство. Продать или сдать – что выгоднее?

Как лучше распорядиться с квартирой, полученной по наследству

Расскажем если досталась квартира по наследству стоит ли продавать.

Налогообложение при получении наследства

По законодательству, наследники освобождены от уплаты налога при получении наследственного имущества. Декларацию в налоговую службу также подавать не нужно — об этом говорится в 218 НК. Более того, не имеет значения, родственником приходится наследник или нет — такое право распространяется на недвижимость, деньги, драгоценности и другое ценное имущество. Единственное исключение — авторское право.

Есть ли налог при дарении недвижимости

Если квартира подарена в порядке наследования, придётся заплатить НДФЛ. Но тут действует исключение: налогом такая сделка не облагается лишь в одном случае — если имущество подарено кем-то из близких родственников. Это могут быть родители, дети, супруги, братья и сёстры, бабушки и дедушки, а также в эту категорию входят усыновители и усыновлённые. Например, дяди или племянники не считаются близкими родственниками — так что, если подарил квартиру кто-то из них, платить налог придётся. При этом для расчёта используется кадастровая стоимость имущества.

Когда не нужно платить НДФЛ

Если унаследованное имущество числится в собственности дольше установленного срока, лицо освобождается от уплаты взноса государству. Минимальный период — три года, а до введения поправок приходилось ждать пять лет. Например, если имущество досталось по наследству в феврале 2020 года и новый собственник планирует выставить его на продажу в апреле 2023 года, ему не придётся подавать декларацию и уплачивать НДФЛ, а срок будет отсчитываться со дня перерегистрации права собственности.

В отдельных ситуациях начало отсчёта этого периода будет отличаться. Это касается следующих случаев.

  1. Жильё приобреталось в браке и наследуется вторым супругом — в подобной ситуации началом срока считается регистрация права собственности на недвижимость. Такое правило будет действовать, если имущество приобретено в общую собственность: без выделения долей или заключения брачного договора, в котором обозначен пункт о раздельном владении. Допустим, пара приобрела в браке совместное жильё в 2016 году, оформив собственность на супруга. В 2019 году его не стало, и через два года вдова решает продать квартиру. В таком случае она освобождается от взносов, ведь прошло три года со дня регистрации права собственности.
  2. Часть квартиры наследует другой дольщик. При таких вводных днём отсчёта также считается дата, когда было зарегистрировано право собственности. Рассмотрим на примере: супруги приобрели жильё в 2016 году и выделили каждому по доле в ней. После смерти жены в 2020 году вдовец сможет реализовать квартиру без уплаты налога только через три года после регистрации права собственности. Конечно, после того, как он должным образом оформит наследство.

Есть ещё один случай, когда не нужно платить государству за получение дохода и не ждать три года: собственник может сразу продать жильё по цене не ниже или равной 70% кадастровой стоимости квартиры на начало текущего года.

Когда можно уменьшить НДФЛ

Если планируется реализовать унаследованное жильё раньше установленного срока в три года, можно рассчитывать на уменьшение налога. Доступен выбор: либо воспользоваться вычетом в 1 000 000 рублей, либо снизить налоговую базу на сумму затрат. В первом случае расчёт НДФЛ будет производиться так: из дохода от реализации имущества отнимается 1 000 000 рублей, а от полученного значения рассчитывается 13% — это и будет сумма налога, которую нужно уплатить.

Второй вариант уменьшения налога выгоднее, но им можно воспользоваться лишь в случае, если оформлены документы, которые подтверждают расходы наследодателя на приобретение жилья. При этом сделка купли-продажи должна быть зарегистрирована после 2019 года. Ещё один нюанс: право на такой вычет можно получить, если сам наследодатель им не воспользовался.

Бывает и так, когда по наследству достаётся квартира, которая ещё находится в обременении ипотекой. В таких ситуациях необходимо собрать все доказательства расходов по кредиту за наследодателя. Если это удастся сделать, появится возможность воспользоваться льготным вычетом. Расчёт будет производиться по стандартной схеме с учётом 1 000 000 рублей.

Чтобы было понятнее, рассмотрим пример. Олегу перешла по наследству квартира, за которую наследодатель уже заплатил в банк 1 500 000 рублей. Перед выставлением объекта на продажу Олег погасил остаток долга в 800 000 рублей. В итоге он смог реализовать объект за 3 000 000 рублей. Для расчёта НДФЛ использовать вычет не надо — выгоднее указать реальные расходы. Налог рассчитывается по следующей формуле: (3 000 000 — 2 300 000) х 13% : 100% = 91 000 рублей.

Бывают ситуации, когда наследнику достаётся только доля квартиры. Допустим, тому же Олегу удалось выкупить остальные части жилья по договору купли-продажи. Тогда ему положен вычет только на долю, которая досталась по наследству, а за остальную часть придётся выплатить все 13% налога. Стоит учесть, что НДФЛ он заплатит только от разницы между полученными доходами и расходами, потраченными за выкуп части недвижимости.

Как платить НДФЛ

Если всё-таки решено продать наследственное жильё раньше трёх лет владения, то необходимо предоставить декларацию в налоговую инспекцию. Сегодня это можно сделать дистанционно. Для этого доступны два сервиса — сайт налоговой службы и портал Госуслуг. Сама процедура заполнения заявления достаточно простая — нужно только следовать системным подсказкам.

К декларации необходимо прикрепить скан-копии или фото следующих документов:

  • гражданский паспорт;
  • договор купли-продажи;
  • документ о вступлении в наследство;
  • документ, подтверждающий получение денег от продажи.

Тут важно отметить один момент: подать заявление действительно можно дистанционно, но явиться в налоговую службу и предъявить оригиналы документов для успешного прохождения процедуры всё же понадобится.

Предельная дата приёма деклараций от граждан — 30 апреля. До этого нужно предоставить сведения о полученном доходе на следующий год после сделки купли-продажи. А заплатить сам налог необходимо до 15 июля. Если вдруг на руках не окажется всей суммы к этой дате, нужно предупредить об этом в ФНС и объяснить ситуацию. Обычно инспекторы предоставляют рассрочку по выплатам. Если пропустить срок подачи декларации и уплаты НДФЛ, грозит штраф. Его размер составляет от 5% до 30% от суммы задолженности.

Получил квартиру в наследство. Продать или сдать – что выгоднее?

Когда сдача в аренду выгодна?

Практика показывает, что в большинстве случаев наследник решает сдавать в аренду полученную квартиру.

Какие квартиры сдаются лучше? Наибольшей популярностью у арендаторов пользуются аккуратные квартиры с одной или двумя комнатами рядом с метро или МЦК. Такая квартира не будет долго простаивать.

Приобретение квартиры для сдачи в аренду имеет очень длительный период окупаемости – для стандартной квартиры в Москве потребуется порядка 18 лет, чтобы окупить ее стоимость. При получении квартиры в наследство собственник начинает получать прибыль от аренды практически сразу.

Однако необходимо учитывать, что стоимость аренды – это не чистая прибыль, даже в случае с унаследованной квартирой. Владелец сдаваемого жилья в любом случае несет ряд издержек в виде коммунальных платежей, налогов, ремонта или замены сантехники, мебели и бытовых приборов, вышедших из строя.

Также необходимо учесть состояние квартиры еще до сдачи. Неаккуратная захламленная квартира может долго искать своих арендаторов, в итоге ввиду ее состояния еще придется и снизить стоимость аренды.

Согласно оценкам ЦИАН, месячная аренда однокомнатной квартиры в Москве составляет 35 000 рублей. Если жилье расположено в новом доме, стоимость платы возрастает на 30-35%. Так средняя цена аренды в московских домах 2010 года постройки и более поздних составляет уже 46 000 рублей. Поэтому сдавать квартиру выгоднее в новом доме.

В квартире, расположенной в спальных районах, не следует делать излишне дорогой ремонт – он себя не окупит. Если состояние жилья этого требует, лучше обойтись недорогим косметическим ремонтом: переклеить обои, покрасить батареи, окна и двери, отремонтировать сантехнику. Хороший ремонт позволит быстрее найти арендатора, однако стоимость аренды значительно не повысит. Квартира в спальном районе с ремонтом и без сдается примерно за те же деньги. Чтобы вложения в ремонт были рентабельны, общая сумма затрат не должна превышать арендной платы за два месяца.

Для недвижимости, расположенной в центре Москвы, напротив, качественный ремонт позволит существенно повысить стоимость аренды, поэтому в данном случае вложения в ремонт и повышение статуса жилья будут оправданы. Пользуются спросом полностью обустроенные квартиры в центре с дизайнерским ремонтом, представительной мебелью и качественной техникой.

Нюансы продажи унаследованной квартиры

Налоги – основной нюанс, интересующий наследников при продаже недвижимости. В законодательстве прописано, что налог с продажи квартиры не уплачивается, если с момента смерти предыдущего владельца прошло больше трех лет. Многие наследники выбирают выждать этот срок, сдавая квартиру в аренду.

Но стоит понимать, что рынок недвижимости постоянно пребывает в движении. Поэтому, если наследник испытывает потребность в продаже квартиры, ему следует отслеживать цены на аналогичное жилье. Порой выгода от роста цены может перекрыть размер налога.

Отдать предпочтение продаже следует, если квартира находится в отдалении или наследник проживает в другом городе. При таких условиях сдача в аренду будет сопряжена с рядом неудобств и дополнительными расходами, которые могут свести на нет или значительно сократить прибыль от аренды.

Сдача в аренду, а после продажа

Еще один вариант – некоторое время сдавать, а после продать квартиру. Этот вариант подойдет для наследников, чья квартира расположена в центре, а также для владельцев жилья, дома которых попали под программу реновации.

Квартира, унаследованная в доме под снос, ежедневно будет повышать свою стоимость. Особой ценностью обладает недвижимость, находящаяся в ЦАО, а следовательно, в первой очереди на реновацию. Сдача в аренду с последующей продажей поможет получить до 100% стоимости унаследованной квартиры. Чем ближе будет очередь на снос, тем больше желающих будет приобрести такую квартиру и тем выше станет ее цена.

Наследство по завещанию и без

При получении квартиры наличие завещания не влияет на уплату НДФЛ. Налог на имущество по завещанию или без него отсутствует. Если наследник прописан в завещании, это лишь упростит процедуру оформления.

Если продается квартира, полученная по наследству

При продаже квартиры, полученной по наследству, вступает в действие гл. 23 НК РФ. Она регламентирует налогообложение на территории РФ и удержание 13%.

Продавая какое-либо имущество, даже то, которое досталось вам в наследство по завещанию, собственник получает доход. Его необходимо декларировать, отчитываться о нем в ФНС и платить 13% НДФЛ.

Важно! Если вы владели имуществом менее трех лет, то 13% с продажи наследства придется заплатить. Вы не должны уплачивать НДФЛ только в том случае, если владели имуществом дольше минимального срока (ст. 217.1 НК РФ).

Минимальный срок владения 3 года

Чтобы не платить налог с продажи наследства, квартирой нужно владеть минимум 3 года. Это правило действует для недвижимости и иного имущества, полученного по наследству с завещанием или без него.

Пример

Скворцову 4 года назад досталась квартира по завещанию от бабушки. Теперь он решил ее продать, и 13% со сделки уплачивать не придется. Минимальный трехлетний срок владения уже истек.

При этом наследодателем может быть любой человек. Какой-либо налог на наследство по завещанию близких родственников или просто знакомых отсутствует. Степень родства никак не влияет на вопрос налогообложения.

Пример

Воробьев продал жилой дом, который получил пять лет назад в наследство от своего друга. Наследнику не придется платить с продажи 13%, так как при получении имущества в наследство минимальный срок владения составляет 3 года.

Как считать срок владения

По закону срок владения наследством отсчитывается с даты смерти наследодателя (ст. 1113, п. 1 ст. 1114 ГК РФ). Дата оформления наследства или переписи квартиры на себя не учитывается. Процесс вступления в права собственника может затянуться, так как порой наследники не сразу узнают о своих правах.

Пример

Орлов получил в наследство квартиру от бабушки, которой не стало в январе 2018 г. В декабре 2019 г. Орлов оформил квартиру на себя, а в мае 2022 г. продал ее. Налог с продажи Орлов платить не будет, так как 3 года владения считаются с января 2018 г.

Однако имеются исключения, они касаются совместно нажитого имущества. Так, если квартира была куплена в браке и унаследована от умершего супруга, то датой начала владения будет считаться момент первоначального оформления квартиры в собственность супругов.

Пример

Ивановы купили в 2016 г. квартиру и оформили ее на мужа. В 2022 г. Иванова стала вдовой и в том же году продала квартиру. Она не будет платить 13% налога с продажи наследства, так как срок владения отсчитывается не со дня смерти ее мужа, а с 2016 г., когда было оформлено право собственности.

То же самое касается и долевой собственности. Срок владения считается с момента регистрации права собственности на первую долю.

Пример

Братья Серегины купили дом в равных долях и зарегистрировали собственность в 2016 г. В 2020 г. один из братьев умирает, а второй наследует его долю. В 2022 г. Серегин решает продать дом, и налог за продажу недвижимости он платить не будет, так как три года владения исчисляются с момента регистрации первой доли.

Если налог нужно платить

Если все-таки с продажи унаследованного имущества требуется уплатить 13%, то возможно снизить налог к уплате с помощью налоговых вычетов (ст. 220 НК РФ). Они уменьшают налогооблагаемую базу, и соответственно, конечный подоходный налог.

Вычет на недвижимое имущество

Если вы продаете квартиру, жилой дом, дачу, комнату, земельный участок, садовый дом или доли в них, доставшиеся по наследству, вы можете уменьшить доход от продажи на 1 млн рублей. Уплата налога на продажу наследства будет рассчитана с оставшейся суммы.

Пример

Давыдов за 3 млн рублей продал квартиру, унаследованную 2 года назад. Используя вычет по НДФЛ, он уменьшает свою налогооблагаемую базу. В итоге налог будет рассчитан с 2 млн и составит 260 тыс. рублей (2 000 000 * 13%).

Фото: Как уменьшить налог при продаже наследстваВместо вычета разрешается уменьшить доходы на расходы, понесенные наследодателем при покупке недвижимости (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Для этого расходы необходимо подтвердить документально. НДФЛ к уплате будет рассчитан с разницы от продажи и ранее совершенной покупкой.

Пример

Дочь унаследовала от отца жилье, которое тот приобрел за 4 млн рублей. Через 2 года наследница продала квартиру за 5 млн рублей и уменьшила доход на расходы. НДФЛ с остатка составит 130 тыс. (13% * 1 000 000).

Налоговый вычет действует при продаже любой недвижимости, а не только на полученную по наследству. Для уплаты налога требуется заполнить и сдать налоговую декларацию 3-НДФЛ.

Вычет на иное имущество

Если в продаже участвует унаследованное нежилое имущество, например, авто или мотоцикл, то разрешается уменьшить доход от продажи на 250 тыс. рублей. Налог рассчитывается с оставшейся суммы.

Пример

После умершего год назад родственника Зотов унаследовал мотоцикл и продал его за 400 тыс. рублей. Зотов  уменьшает налогооблагаемую базу на 250 тыс. и будет оплачивать налог с остатка — со 150 тыс.

Продаваемое имущество Размер вычета
Дом, квартира, комната, участок, доли в них 1 000 000 руб.
Авто, мотоцикл, гараж и иное имущество 250 000 руб.

Особенности продажи унаследованной квартиры

Отчуждение квартиры наследниками мало отличается от обычной продажи, включая необходимость согласования с органами опеки, если в помещении прописан несовершеннолетний ребенок. На практике сделка осложняется тем, что, как правило, наследников бывает несколько, и квартира находится в общей долевой собственности. Собственник доли вправе ее продать, но для этого ему необходимо:

  • письменно предложить ее другим участникам долевой собственности с указанием цены и условий;
  • получить от них письменное согласие или отказ, поскольку у других участников есть право преимущественной покупки;
  • подождать 30 дней, и если ответа не будет, можно расценивать его отсутствие как отказ от покупки.

Если один из наследников нарушит закон и не предложит свою долю другим, последние имеют право в течение 3-х месяцев восстановить свое право преимущественной покупки в судебном порядке. Найти покупателя на долю в праве на квартиру достаточно сложно. Ведь она не считается в квадратных метрах или комнатах. Каждый из сособственников имеет право пользоваться жильем на равных условиях.

При хороших отношениях, наследники могут договориться об одновременной продаже всех долей, но это возможно не всегда. В невыгодном положении оказывается тот, кто проживает в квартире, полученной при наследовании. Если он не в состоянии купить предложенные ему доли, то может оказаться на одной площади с чужими людьми.

Раздел недвижимого наследства у нотариуса

Как уже было отмечено, общая долевая собственность на жилое помещение не всегда удобна для наследников, так как создает неудобства при продаже такой квартиры. Один из вариантов решения — раздел наследства, который производится у нотариуса. Например, если в состав имущества входит квартира, загородный дом, гараж, автомобиль, наследники могут составить соглашение, в котором укажут, кому переходят конкретные объекты. При этом не обязательно придерживаться размера наследственных долей, или можно предусмотреть денежную компенсацию.

Соглашение о разделе наследственного имущества можно составить, как до регистрации недвижимости в органах Росреестра, так и после нее. После удостоверения нотариусом, оно является правоустанавливающим документом для государственных органов, на основании которого производится регистрация квартиры на одного наследника. Такое решение упрощает ее последующую продажу жилья.

Удостоверение нотариусом сделки с продажей долей

С 2016 года сделку по продаже квартиры в долевой собственности необходимо заверять у нотариуса. Это требование не обязательно только в том случае, когда наследники продают все доли одновременно. Требование обусловлено тем, что в сфере недвижимости развито множество мошеннических схем. Удостоверение сделки у нотариуса гарантирует соблюдение всех законодательных норм. Если долевая квартира отчуждается всеми сособственниками одновременно — такую сделку можно сделать в простой письменной форме.

Так, чтобы обойти условие о соблюдении преимущественного права покупки доли квартиры участниками долевой собственности, часто использовалась схема дарения. В этом случае не обязательно предупреждать сособственников, чем и пользовались недобросовестные продавцы. Для покупателя такая сделка нежелательна. Если в суде будет доказано, что «дарение» было за деньги, сделка будет признана недействительной со всеми вытекающими последствиями.

Документы, требующиеся при продаже квартиры

  • Свидетельство о праве на наследство — это основание приобретения квартиры.
  • Выписка из ЕГРН, свидетельство, полученное до 15 июля 2016 года.
  • Документы с перечнем всех лиц, зарегистрированных в жилом помещении (выписка из домовой книги или единый жилищный документ).

Перечисленные документы, как правило, требует покупатель (риэлторская компания) для проверки объекта недвижимости. Кроме них, нужно подготовить документы о личности продавца и подтверждающие его права на отчуждение квартиры, полученной в порядке наследования. К ним относятся:

  • паспорт продавца, свидетельство о рождении ребенка до 14 лет, если сделка совершается представителем от его имени;
  • обязательство о снятии с регистрационного учета лиц, зарегистрированных в квартире (могут также затребовать на них справку из ПДД, что не стоят на учете);
  • разрешение органов опеки и попечительства, если в помещении прописаны дети до 18 лет.

Обратите внимание, что при продаже наследственной квартиры не требуется предъявлять согласие супруга, если продавец состоит в браке. Имущество, полученное по наследству, не входит в состав общей семейной собственности и принадлежит наследнику единолично.

Налог с продажи наследственной квартиры

Налог с унаследованного имущества по закону в нашей стране не взимается, его заменила уплата государственной пошлины при оформлении наследства у нотариуса. Что касается сделки по продаже полученной по наследству квартиры, то она облагается НДФЛ по общим правилам.

  1. Если продается недвижимость, находящаяся в собственности продавца менее 3-х лет, то с дохода, полученного от продажи нужно уплатить налог в размере 13 % от полученной суммы.
  2. Если с момента наследования квартиры прошло три года и более, сделка не подлежит налогообложению. Срок отсчитывается с момента возникновения права на имущества, то есть со дня смерти наследодателя.

В первом случае продавец обязан по истечении налогового периода, в котором была совершена сделка (год), подать в ФНС декларацию и перечислить самостоятельно рассчитанную сумму до 1 июля следующего года. С 2016 года общий минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от уплаты налога составляет 5 лет. Однако в отношении продажи квартир, основанием приобретения которых является наследование, сделано исключение (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). При продаже унаследованной недвижимости предоставляется налоговый вычет на сумму 100 000 000 рублей.

При продаже квартиры, доставшейся в порядке наследования, нужно учитывать следующий нюанс. Изменение состава собственников, переход доли к другому участнику долевой собственности не изменяет срок владения жильем, который отсчитывается с даты первичной регистрации.

Пример. Единственной наследницей умершего гражданина выступает супруга. В 2018 году она наследует ½ часть квартиры, которой они владели с мужем в равных долях с 1998 года. При ее продаже в 2019 году она освобождается от необходимости платить налог. В то же время, если бы половину квартиры получило другое лицо, например, по завещанию, ему пришлось бы уплатить в бюджет налог с дохода (Письмо Минфина № 03-04-05/8654 от 13.02.2019).

Консультация нотариуса перед продажей

Сделки с недвижимостью характеризуются определенными рисками, в первую очередь для покупателя. Продавец унаследованного жилья должен помнить, что обычно к делу привлекается юрист и будут проверены все операции с этой квартирой примерно за 3-х летний период — срок исковой давности.

В случае продажи квартиры, находящейся в долевой собственности наследников, удостоверение договора у нотариуса является обязательным по закону. В остальных случаях это обычно делается добровольно. Проверка нотариусом законности всех действий наследников, гарантирует «чистоту» сделки и уверенность в том, что она впоследствии не будет признана недействительной.

Опасно ли покупать квартиру, полученную по наследству, и как себя подстраховать?

По словам эксперта, для того, чтобы немного сориентироваться в ситуации, надо выяснить следующие моменты:

Каким образом было получено наследство: по закону или по завещанию. Завещание имеет приоритет перед наследованием по закону, но в ситуации с завещанием есть два нюанса: могут быть обделены лица, которые имеют обязательную долю в наследстве, и может присутствовать завещательный отказ.

Согласно российскому законодательству, обязательная доля в наследстве полагается всем нетрудоспособным наследникам покойного или его иждивенцам, независимо от того, на кого написано завещание. К нетрудоспособным относятся: несовершеннолетние (и даже еще нерожденные) дети, родители или дети пенсионного или предпенсионного возраста (женщины с 55 лет, мужчины с 60 лет), нетрудоспособные инвалиды 1,2,3 группы или совершенно посторонние нетрудоспособные граждане, которые находились на регулярном содержании у умершего.

Обязательная доля в наследстве составляет 1/2 от того, что было бы положено данному наследнику по закону, если бы не было завещания. Например, Петр Иванович умер и оставил квартиру по завещанию своему единственному совершеннолетнему сыну. В то же время у Петра Ивановича осталась престарелая мать, которой на тот момент было 80 лет. Она не знала об обязательной доле в наследстве, поэтому права не предъявляла. Сын Петра Ивановича продал квартиру после принятия наследства. В этой ситуации мать Петра Ивановича могла бы обратиться в суд в течение 3-х лет с того момента, как она узнала о смерти сына, и получить ¼ от наследственной квартиры.

Завещательный отказ – обязанность имущественного характера, возложенная завещателем на наследника (наследников) в пользу какого-либо лица или нескольких лиц. Он встречается не так уж часто, тем не менее, если в завещании был прописан завещательный отказ, а покупатель приобрел такую недвижимость, не зная об этом, его может ждать большой сюрприз. Дело в том, что смена собственника не мешает тому, в чью пользу составлен завещательный отказ, реализовать свои права.

Например, Мария Петровна умерла, оставив завещание в пользу своего старшего сына, который стал собственником ее квартиры, но у нее был еще младший сын, который имел проблемы с алкоголем. Зная это, Мария Петровна прописала в завещании, что собственником будет старший, но младший имеет право пожизненно проживать в наследной квартире, чтобы младший тоже не остался на улице из-за своего пристрастия. В итоге, в случае продажи такой квартиры, новый собственник приобретет не только квадратные метры, но и незваного жильца, которого невозможно выселить.

Кто будет подписывать договор купли – продажи: лично наследник или его представитель по доверенности. Согласно закону, нет никаких препятствий, чтобы продавать и покупать недвижимость по доверенности – это абсолютно нормальная практика. Тем не менее, в быту риски мошенничества при продаже по доверенности объективно выше. Здесь, конечно, надо исходить из обстоятельств, но всегда стоит настаивать на том, чтобы сделка проходила при участии непосредственных наследников, а не их представителей.

Главный риск покупки квартиры, полученной по наследству, в том, что в случае появления обделенных наследников покупатель может стать участником судебного разбирательства. Максимум в качестве ответчика, минимум в качестве третьего лица. Какое решение в каждом конкретном случае вынесет суд – зависит очень от многих обстоятельств, в том числе и от человеческого фактора, ведь судья – тоже человек.

«На практике наследственное имущество может оказаться спорным, – говорит партнер юридической компании «МОЖНО» Андрей Шевченко.– Например, наследник принял квартиру, оформил и продал ее третьему лицу. После продажи квартиры появился еще один наследник, который доказал, что не мог заявить о своих правах в течение установленных законом шести месяцев по уважительной причине (закон это позволяет). Таким образом, второй наследник тоже имеет право на свою долю». Такая ситуация возможна.

Предположим, у наследодателя было два брака и в каждом из них появился ребенок. После расторжения первого брака бывший муж не поддерживал отношения с прежней семьей, соответственно, первый ребенок не знал, что происходит с его отцом. Мужчина умер. Второй ребенок заявил права на наследство, не указав других наследников. Через полгода он вступил в свои права. Но еще через год о смерти отца узнал его первый ребенок и обратился в суд с иском о восстановлении срока на принятие наследства. Суд удовлетворил его требования, потому что причина пропуска была уважительной.

Далее тот самый первый ребенок требует у сводного брата свою долю. К тому моменту наследственная квартира отца уже была продана, а деньги от ее продажи потрачены. Таким образом, может возникнуть судебный спор, куда окажется втянут и покупатель, который вообще ни в чем не виноват.

Надо заметить, что не имеет большого значения, когда именно продается наследственная квартира: сразу после вступления в наследство или по истечении 3-х лет. По общему правилу срок исковой давности составляет 3 года, но течь он начинает с того момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав. Его также можно восстановить через суд.

Допустим, старший ребенок узнал о смерти отца не через год, а через 4 года. В этом случае он точно так же может обратиться в суд и восстановить свои права на наследство. Максимальный срок исковой давности по таким делам составляет 10 лет. Если за 10 лет – с момента распределения наследства – никто не предъявил свои права, то срок исковой давности восстановить практически невозможно даже по уважительным причинам.

Поэтому покупать наследную квартиру, которая находится в собственности более 10 лет, пожалуй, практически безопасно. Но на рынке таких предложений не много. Очень часто наследство – то имущество, которым новые собственники не планируют пользоваться, они стремятся продать его как можно быстрее. Ведь нести расходы по содержанию имущества: оплачивать налоги, коммунальные платежи, текущий ремонт и т.д. – им обычно не хочется. По этой причине часто на такие квартиры можно встретить дисконт в пределах 10-15%.

Но есть и хорошая новость – существуют судебные механизмы для защиты покупателя наследственного имущества. В 2003 году Конституционный суд РФ принял постановление, суть которого сводится к тому, что нельзя истребовать обратно имущество, если оно было куплено добросовестным приобретателем, т.е. тем, кто не знал и не мог знать, что продавец не имел права отчуждать это имущество.

Другими словами, если наследственная квартира была продана, новый наследник, когда бы он не появился, может получить только денежную компенсацию своей доли у тех наследников, которые распорядились имуществом. То есть претензии он будет предъявлять к продавцу, а не к покупателю наследственного имущества.

Но это возможно только в том случае, если покупатель был признан добросовестным приобретателем.

Как проверить квартиру перед сделкой

По словам Петра Гусятникова, для того, чтобы покупателя признали добросовестным приобретателем, необходимо соблюсти все формальности и тщательно проверить объект недвижимости перед сделкой.

Для этого надо:

  • Получить выписку из ЕГРН непосредственно перед сделкой, не ранее, чем за месяц, чтобы убедиться, что недвижимость ничем не обременена и собственник – действительно тот человек, который об этом заявляет. Получить ее в МФЦ, Росреестре и т.д. может как сам собственник, так и любой другой человек.
  • Посмотреть оригинал правоустанавливающего документа, в данном случае – свидетельство о праве на наследство. Если наследство получено по завещанию, то еще и само завещание. Если собственник отказывается предоставить вам оригинал для ознакомления, с таким объектом лучше распрощаться без каких-либо колебаний.
  • Если сделка происходит по доверенности, проверить, не отозвана ли доверенность на дату совершения сделки.
  • Попросить у продавца справки ПНД, НД. В случае судебного разбирательства их наличие или отсутствие не станет решающим фактором, но на всякий случай, лучше их иметь.

Очень важный момент, когда речь идет о покупке наследственного имущества: не стоит соглашаться на покупку по заниженной стоимости в договоре. Естественно, для продавца, у которого срок владения недвижимостью меньше 3-х лет это выгодно, но для покупателя то обстоятельство, что объект был приобретен ниже рыночной цены, может стать основанием для отказа в признании его добросовестным приобретателем.

Риски покупки квартиры по наследству

Квартира может быть унаследована по закону или по завещанию. Далее разберем подробно оба случая и риски покупки квартиры по наследству для каждого из них. Также рассмотрим, что такое срок вступления в наследство и чем опасно свежее наследство при покупке квартиры.

Покупка наследственной квартиры по закону

Наследование по закону — это получение наследства умершего родственника, который не написал завещание. В этом случае права установлены в следующем порядке:

  1. наследники первой очереди (дети, супруг и родители умершего);
  2. наследники второй очереди (полнородные или неполнородные братья и сестры, дедушки и бабушки со стороны отца или матери);
  3. наследники третьей очереди (дяди и тети умершего);
  4. наследники последующих очередей (прабабушки и прадедушки, дети родных племянников и племянниц, двоюродные дедушки и бабушки и пр.).

На наследство могут претендовать все дети: внебрачные (если смогут доказать родство), которых не воспитывал наследодатель, на которых не выплачивал алименты и даже если был лишен родительских прав.

Существуют наследники, которых относят к категории недостойных: они лишаются права претендовать на наследство. Это люди, которые, например, способствовали скорейшей гибели наследодателя или уклонялись от обязательного ухода за ним. Однако это необходимо доказать в судебном порядке.

Покупка квартиры, полученной по наследству по закону, опасна именно тем, что любой наследников может появиться уже после оформления сделки, обратиться в суд и доказать свое право на долю или весь объект целиком. Другой вопрос в том, сумеет ли он подтвердить наличие этих прав.

proverit-do-pokupki-kvartiry-kotoruyu-prodavets-poluchil-v-nasledstvo

Покупка наследственной квартиры по завещанию

Наследование по завещанию — это вступление в наследство в соответствии с последней волей умершего, зафиксированной в завещании, заверенном у нотариуса. Если завещание не зарегистрировано в нотариальной конторе или у других уполномоченных лиц (представители органов исполнительной власти, консулы РФ за рубежом), оно является недействительным.

Существует лишь одно исключение из этого правила: если наследодатель писал завещание, находясь в условиях угрозы жизни, в присутствии двоих свидетелей. В этом случае завещание имеет «срок годности» 1 месяц, после чего утрачивает свою силу.

Может показаться, что наследование по завещанию не несет в себе столько рисков, ведь в документе четко прописано, кому достается имущество. Однако здесь действуют те же правила: другие наследники могут заявить свое право на наследство. К примеру, если они докажут в суде, что умерший был недееспособным, поэтому не мог трезво рассуждать, составляя завещание. Тогда документ признают недействительным и начнется распределение наследства по закону.

Стоит учесть еще несколько важных нюансов:

  1. Если после вступления в наследство по закону обнаружится потерянное или забытое завещание, дело будет пересмотрено, а право на имущество изменено.
  2. Если после вступления в силу прав по завещанию обнаружатся другие, более поздние завещания умершего, закон будет опираться на последнее из них.
  3. По закону обязательную долю в наследстве имеют нетрудоспособные или несовершеннолетние дети умершего, нетрудоспособные супруг, родители и иждивенцы.
  4. Наследник может продавать квартиру с завещательным отказом. Это обременение, которое получит в итоге покупатель.

В таком случае основные риски покупки квартиры по наследству кроются в том, что завещание можно оспорить или найти иной документ, в котором указаны другие получатели имущества.

как завещать квартиру

Срок вступления в наследство и давность

Унаследованная квартира принадлежит владельцу на праве частной собственности. Ее можно продать, подарить, заложить и сдать в аренду — как любое другое жилье. Никаких препятствий к сделкам с такой недвижимостью нет, но для покупателя они несут ряд потенциальных рисков. Причем эти риски никуда не исчезнут в течение десяти лет. Таков максимальный срок исковой давности по наследственным делам.

На вступление в наследство дается полгода: 6 месяцев выясняется, кому что принадлежит, проходят судебные разбирательства, затем оформляются правоустанавливающие документы. Пока этот срок не истечет, операции купли-продажи квартиры запрещены.

При определенных обстоятельствах можно увеличить период, в течение которого допускается вступить в наследство. К ним относятся следующее:

  1. наследник не знал о смерти наследодателя;
  2. у него не было возможности оформлять бумаги по уважительным причинам (длительная командировка, болезнь, уход за недееспособным родственником);
  3. от одного из претендентов на наследство умышленно скрыли факт гибели наследодателя.

Однако любое из этих обстоятельств придется доказать, и в случае успеха ему дадут возможность восстановить свои права. Сделать это нужно не позднее, чем через 6 месяцев после того, как уважительные причины были устранены (например, завершилась командировка).

Законом определен срок давности, в течение которого можно оспорить решение, связанное с определением прав на наследство, — 3 года с момента его принятия. Например, если кто-то из наследников не согласен с разделением имущества, у него есть 3 года, чтобы обратиться в суд.

В этой ситуации особенно опасно то, что не все наследники знают друг о друге и соответственно о гибели родственника, оставившего наследство. Поэтому бывает, что уже после оформления права собственности объявляются внебрачные дети или дальние родственники, живущие вдалеке, и дело пересматривается.

Покупка квартиры: наследство менее 3 лет

Покупка квартиры после наследства наиболее опасна, если с момента перехода права на нее прошло меньше 3 лет. Главная опасность заключается в том, что о наличии других наследников может не знать даже сам новый владелец недвижимости.

Кроме того, при продаже квартиры, которая находится в собственности менее 3 лет, собственник обязан заплатить налог 13% от ее стоимости. Чтобы сэкономить на этом, он может указать в договоре купли-продажи меньшую сумму, а остальное попросить передать наличкой. Однако при появлении неожиданных претендентов на наследство, покупателю вернут именно ту сумму, которая указана в договоре.

Покупка квартиры, полученной по наследству спустя 3 года

Чем опасно свежее наследство при покупке квартиры, мы выяснили. Если же объект находится в собственности больше 3 лет, рисков становится не намного меньше. Разве что налог продавцу платить не нужно.

Но трехлетняя пауза не является гарантией, потому что срок исковой давности достигает 10 лет, если речь идет о наследниках по закону. Поэтому очень важно знать, как проверить наследственную квартиру при покупке.

Как же тогда купить квартиру, которая досталась продавцу по наследству? Расскажем, как действовали другие люди.

Ситуация 1. Покупка недавно унаследованной квартиры

Дарья пять лет назад купила квартиру, которую продавец получил в наследство. С того момента, как продавец получил свидетельство о праве наследования, прошло всего полгода, но сделка все равно закончилась хорошо. Дарья знала, что покупка унаследованной квартиры имеет подводные камни, поэтому тщательно подошла к проверке. Ей было известно, какие документы запросить при покупке наследственной квартиры:

  • Выписку из ЕГРН. Дарья заказала в сервисе ЕГРН. Реестр полную выписку и убедилась, что продавец является собственником квартиры на основании свидетельства о праве на наследство. В этой же выписке проверила отсутствие ипотеки, ареста, залога и других обременений. В выписке из ЕГРН о переходе прав можно проследить историю перехода прав на квартиру.
  • Свидетельство о праве на наследство. В этом документе девушка проверила совпадение описания квартиры с тем, что указано в свидетельстве. Нашлись отличия, поэтому она попросила продавца объясниться. Оказалось, что была сделана перепланировка с изменением площади.
  • Паспорт собственника. Далее она сравнила данные паспорта продавца с теми, что указаны в выписке из ЕГРН и свидетельстве о праве на наследство.
  • Технические документы. Эти бумаги стоит изучить при покупке любой квартиры, чтобы убедиться в совпадении данных выписки с техническими характеристиками.

Также Дарья изучила круг наследников и убедилась в отсутствии (хотя бы явном) других претендентов на жилье. Еще она попросила продавца написать и заверить у нотариуса заявление о том, что в случае судебного разбирательства он за свой счет возместит ей все финансовые и имущественные потери.

Ситуация 2. Покупка унаследованной квартиры с завещательным отказом

Виктор осознанно купил квартиру с завещательным отказом, чтобы сэкономить. Завещательный отказ — это обременение, которое предусматривает обязанность наследника сделать что-то для третьих лиц. Если оно связано с квартирой, то указывается в ЕГРН. Важно помнить, что все обременения переходят к покупателю, даже если планируется покупка наследственной квартиры в ипотеку.

Иван Михайлович 75 лет проживал в квартире со своей сожительницей Марией Петровной. После своей смерти он завещал квартиру своему единственному сыну, но предусмотрел в нем условие, что Мария сможет одна жить в квартире до своей смерти. По условиям завещательного отказа вселять в квартиру других лиц до этого момента было запрещено. Виктор с большой скидкой купил эту квартиру у сына наследодателя, который честно рассказал ему о проблеме. Въехать в квартиру Виктор смог только после смерти Марии Петровны — через 5 лет после покупки жилья.

Виктору повезло, но не все продавцы готовы честно рассказать о наличии завещательного отказа. Человек, в пользу которого написан отказ, может потребовать у наследника его исполнения в течение 3 лет со дня открытия наследства. Если купить недвижимость, которая унаследована больше 3 лет назад, то рисков меньше.

Ситуация 3. Покупка квартиры, унаследованной по закону

Максим покупал унаследованную по закону квартиру. Он знал риски покупки квартиры по наследству, поэтому попросил помощи у знакомого риэлтора. Они вместе изучили все документы, проверили родственников и оформили сделку. Но, как позже оказалось, всех потенциальных наследников найти не удалось.

Через пару лет после заключения сделки объявился сын покойного мужчины от первого брака, о котором не знала продавец — дочь от второго брака, считавшая себя единственным ребенком. Сын отправился в суд, чтобы расторгнуть заключенную сделку и получить свои деньги.

К сожалению, попросить продавца написать такое же нотариальное заявление, как сделала Дарья, Максим и риэлтор не подумали. Их спасло то, что в документах по сделке они указали реальную цену приобретения квартиры. Сделку расторгли, но Максим получил полную компенсацию расходов. Если бы цена сделки была занижена, то и полную компенсацию получить бы не вышло.

Вывод: принимайте решение о покупке жилья, собрав об объекте максимум информации. Не забывайте заказать выписку из ЕГРН и проверить наличие обременений.

Что проверить тому, кто вступает в наследство

Как видим, для покупателя унаследованной квартиры одним из главных документов становится выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. Но и тому, кто собирается вступить в наследство, она очень пригодится. Закон не обязывает предоставлять ее нотариусу – специалист по закону сам имеет право сделать запрос. Однако перед тем, как стать наследником, хорошо бы убедиться, надо ли вам это.

Дело в том, что наследник получает не только право распоряжаться квадратными метрами. Заодно на его плечи ложатся и обязанности бывшего владельца, в том числе финансовые. А о них иногда ничего неизвестно. Бывает, что обязанностей, столько, что их не покроет стоимость полученной по наследству квартиры.

Например, хозяин не выплатил кредиты, и теперь жилье в обременении. Или на нее наложен арест за то, что хозяин имеет долг перед затопленными снизу соседями. Еще одна распространенная ситуация – наследнику переходит обязанность содержать человека по договору ренты.

Поэтому стоит получить выписку из ЕГРН и внимательно изучить раздел 2 «Сведения о зарегистрированных правах». Здесь найдется информация обо всех обременениях, арестах и ограничениях. Указаны договоры и решения суда, определены сроки действия этих ограничений. Возможно, будет проще отказаться от такого наследства, тем самым сохранить время и деньги.

что проверить при покупке квартиры, которую продавец получил в наследство

Как обезопасить себя при покупке наследственной квартиры

Чтобы минимизировать риски покупки квартиры по наследству, необходимо:

  1. по возможности выбрать объект, который находится в собственности не менее 3 лет;
  2. указать в документах реальную стоимость жилья;
  3. тщательно проверить все документы и наследников (свидетельство о смерти, завещание, техпаспорт, доверенность, выписку из домовой книги о зарегистрированных; выяснить, как досталась квартира, кто ближайшие и далекие родственники, наследники какой очереди продают жилье, есть ли отказы, дееспособность продавцов; пообщаться с наследниками, их соседями и друзьями);
  4. при оформлении сделки использовать безналичный расчет;
  5. отказаться от покупки слишком дешевого объекта;
  6. сходить на осмотр квартиры, ведь проблема может быть не только в наследстве, но и в состоянии жилья, особенно, если это вторичка;
  7. изучить выписку из ЕГРН.Реестра.

Как заказать выписку из ЕГРН

Выписки из ЕГРН выдают в отделениях Росреестра, МФЦ, а также на портале госуслуги. Но если у вас нет времени куда-то идти, стоять в очередях, дожидаться, когда российский портал выждет положенные законом сроки и выдаст-таки справку, выбирайте самый простой путь – заказывайте выписку с помощью ресурса ЕГРН. Реестр. Это надежно и быстро: справку можно получить в тот же день на электронную почту.

Также на ресурсе есть возможность посмотреть упрощенный вариант выписки из ЕГРН бесплатно. Достаточно в пустую строку на главной странице ввести кадастровый номер объекта или его адрес. Тут же вы узнаете, какой метраж у квартиры, ее кадастровую стоимость, назначение помещения и т.д.

Можно ли продать квартиру, полученную по наследству?

Согласно ч. 4 ст. 1152 ГК РФ, с момента открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя, имущество признается принадлежащим наследнику. Факт государственной регистрации при этом не имеет значения, то есть толкуя нормы ГК РФ, следует сделать вывод, что квартира может быть продана со дня смерти собственника. Для того, чтобы заключить договор купли-продажи, необходимо оформить имущество в собственность (ч. 2 ст. 209 ГК РФ). В противном случае сделка продажи наследуемой квартиры может быть признана ничтожной по ч. 1 ст. 168 ГК РФ.

Таким образом, продать квартиру, полученную по наследству, можно. Важно определиться с моментом, с которого данная возможность представляется человеку. Только после того, как наследник принял наследство, получил соответствующее свидетельство и зарегистрировал свои права в Росреестре, можно заключать договор-купли продажи. Следовательно в течение 6 месяцев с момента открытия наследства совершать какие-либо операции с имуществом не допускается.

Можно ли продать долю в квартире, доставшуюся по наследству в 2023 году?

Нередко квартира после смерти наследодателя передается не одному человеку, а нескольким. Согласно ст. 1164 ГК РФ, в сложившейся ситуации квартира поступает в общую долевую собственность двух и более граждан. Ч. 2 ст. 1164 ГК РФ указывает, что в 2023 году раздел долевой квартиры производится по общим правилам, но с учетом некоторых особенностей. Долевая собственность подразумевает следующую ситуацию: наследуемая квартира условно делится на несколько частей, каждая из которых находится в собственности отдельного человека. В таком случае каждый из участников может полноправно распоряжаться, пользоваться и владеть только своей частью, что отражено в ст. 246 ГК РФ. Таким образом, собственник может продавать, дарить, отдавать в залог свою часть имущества беспрепятственно. Однако, данные возможности он получает только с момента регистрации права собственности, то есть через полгода со дня смерти наследодателя.

Ч. 1 ст. 246 ГК РФ указывает, что собственник доли в квартире может продавать свое имущество только по соглашению с иными участниками. Таким образом, при проведении продажи доли в квартире полученной по наследству необходимо получить согласие остальных собственников.

Продажа квартиры после вступления в наследство менее 3 лет

В 2023 году законодатель допускает возможность продажи квартиры полученной по наследству в любой момент после регистрации права собственности. Однако, продолжительность нахождения квартиры в собственности наследника имеет значение в вопросах налогообложения. В том случае, если квартира (доля в ней) находится в собственности потомка менее 3 лет, необходимо подавать налоговую декларацию в подразделение ФНС и уплачивать НДФЛ (п. 1 ч. 3 ст. 217.1 НК РФ). 3 года начинают истекать с момента регистрации человеком права собственности в Росреестре.

3-летний период нахождения квартиры, приобретенной по наследству, в собственности не оказывает влияние на процедуру продажи имущества. Указанная продолжительность влияет лишь на факт уплаты или освобождения от налога.

Можно ли продать квартиру только со свидетельством о наследстве?

В сделке по продаже недвижимости участвует две стороны – покупатель и продавец (ст. 454 ГК РФ). При этом, второй участник должен иметь имущество в собственности, в противном случае заключенный договор становится недействительным (ст. 168 ГК РФ). Наличие свидетельства о наследовании указывает лишь на факт принятия имущества, но не отражает права собственности на квартиру. Возможность пользоваться, распоряжаться и владеть квартирой подтверждается только выпиской из ЕГРН или свидетельством о регистрации. Без указанных документов совершить сделку нельзя. Это значит, что только со свидетельством о наследовании продать квартиру не разрешается.

Срок продажи квартиры после вступления в наследство

Продолжительность принятия наследства отражается в ст. 1154 ГК РФ и составляет в 2023 году 6 месяцев со дня смерти наследодателя. Таким образом, наследник, получивший квартиру по наследству, может продать недвижимость в любой момент после регистрации прав собственности, то есть через полгода после открытия наследства. При этом, не имеет значения, инициируется процедура по завещанию или закону.

Налогообложение, это явление, которое ставится в зависимость от сроков продажи квартиры и строго регламентируется налоговым законодательством. П. 1 ч.3 ст. 217.1 НК РФ устанавливает минимальный допустимый срок нахождения квартиры в собственности гражданина, по истечении которого человек освобождается от уплаты налога при продаже. Так, если недвижимость зарегистрирована на собственнике три года и более, при заключении договора купли-продажи НДФЛ не уплачивается, а значит и декларация в налоговую не подается. Когда срок составляет менее 3 лет, продавец обязуется подать налоговую декларацию в ФНС, уплатить 13% от вырученной суммы денег.

Риски покупки наследственной квартиры для покупателя

При заключении договора купли-продажи в 2023 году такой стороне, как покупатель квартиры, полученной по наследству, следует учитывать некоторые риски, которые могут возникнуть:

  1. На проданную квартиру могут заявить права иные наследники, которые изначально не выступали с заявлением у нотариуса. Например, один из претендентов пропустил срок принятия наследства по уважительной причине, и уже по истечению 6 месяцев восстановил в судебном порядке пропущенный срок (ст. 1155 ГК РФ). В такой ситуации по суду сделка признается недействительной, а значит имущество подлежит возврату наследникам.
  2. Ввиду того, что родственников у наследодателя может быть много, круг претендентов на получение имущества может быть широким. Это говорит о том, что квартира может находиться в долевой собственности, а значит покупатель приобретает не 100% недвижимости, а лишь долю.
  3. В договоре может указываться искаженная цена, не соответствующая реальной рыночной стоимости. В таком случае любое заинтересованное лицо вправе через суд доказать недействительность сделки, что приведет к аннулированию договора.
  4. Установление жильцов, которые имеют право на приобретение обязательной доли квартиры, а значит вправе жить в ней до совершеннолетия. В такой ситуации покупатель наследуемой квартиры вынужден проживать совместно с наследниками.
  5. Обнаружение задолженностей по уплате коммунальных услуг и иных платежей, необходимых для содержания квартиры. Этот случай не так опасен. Необходимо явиться в управляющую компанию и разделить счета на оплату ЖКХ. Таким образом задолженность останется у прошлого владельца, а новому будет предоставлен новый счет, действительный с момента приобретения квартиры.

Необходимые документы для продажи наследуемой недвижимости в 2023 году

Процесс заключения договора купли-продажи наследуемой квартиры сопровождается предварительной подготовкой необходимого пакета документов:

  1. Паспорта каждого из участников договора.
  2. Свидетельство о наследовании.
  3. Выписка из ЕГРН, подтверждающая факт регистрации квартиры в Росреестре.
  4. Кадастровый паспорт на недвижимость.
  5. Справка, указывающая на отсутствие задолженностей по коммунальным платежам.
  6. Справка из ЖКХ, свидетельствующая о лицах, зарегистрированных в квартире.
  7. Согласие супругов на совершение сделки (заверяется у нотариуса).
  8. Отказы наследников от имущества (если есть иные претенденты на получение наследства).
  9. Заключение органов опеки – если затрагиваются права несовершеннолетнего.
  10. Подготовленный проект договора.

Указанный перечень является наиболее универсальным, в зависимости от ситуации и обстоятельств могут понадобиться иные документы.

Договор купли-продажи квартиры по наследству

Понятие и общая характеристика договора купли-продажи недвижимости регулируются ст. 549 ГК РФ. Вместе с этим, норма не содержит указание на структуру документа, то есть не определяет, что должно включаться в договор продажи квартиры, полученной по наследству в 2023 году. Однако, сложившаяся практика позволяет выделить следующие положения, обязательные для включения в документ:

  1. Наименование договора, дата и город, в котором совершается сделка.
  2. Информация о сторонах – ФИО, паспортные данные, указание на того, кто является продавцом, а кто покупателем.
  3. Сведения о предмете договора – адрес, по которому расположения квартира, площадь недвижимости, количество комнат, кадастровые номера.
  4. Наличие (отсутствие) обременений на квартиру.
  5. Подтверждение права собственности продавца на недвижимость – данные выписки из ЕГРН.
  6. Цена договора – не только стоимость квартиры, но и срока, порядок, форма уплаты суммы.
  7. Права и обязанности сторон.
  8. Порядок передачи имущества после совершения сделки, сроки составления соответствующего акта.
  9. Ответственность каждого из участников за несоблюдение условий договора.
  10. Подписи сторон.

Дополнительно стороны могут предусмотреть положения о штрафах, используемых при неисполнении соответствующих обязательств, порядок действий при чрезвычайных ситуациях.

Согласно ст. 550 ГК РФ, договор обязательно оформляется в письменном виде, поэтому при подготовке проекта может пригодиться бланк договора купли-продажи который можно скачать здесь.

Порядок продажи квартиры доставшейся по наследству

Процесс продажи квартиры, полученной по наследству, отличается некоторыми особенностями. Для того, чтобы понять их, можно рассмотреть процедуру в виде пошагового алгоритма:

  1. Подать нотариусу документы для принятия наследства: паспорт гражданина, свидетельство о смерти, выписка из ЕГРН, заявление на принятие наследства, отчет об оценке стоимости недвижимости, завещание при наличии. Выбор нотариуса осуществляется в зависимости от последнего места жительства наследодателя.
  2. Через полгода получить свидетельство о наследовании квартиры.
  3. Направить в отделение Росреестра или МФЦ заявление и свидетельство о наследовании для регистрации нового собственника.
  4. Получить выписку из ЕГРН, подтверждающую регистрацию нового собственника квартиры.
  5. Собрать документы, необходимые для совершения сделки.
  6. Подписание договора сторонами лично, либо через представителя.
  7. Передача денежных средств и имущества, составление акта приема-передачи.
  8. Регистрация прав нового собственника.

После того, как гражданин принял наследство, регистрировать свои права как собственника в Росреестре, не обязательно самому. С 2019 года нотариус направляет все документы самостоятельно, после чего собственник может забрать выписку из ЕГРН у нотариуса (абз. 2 ст. 55 ФЗ «Основы законодательства РФ о нотариате»). Дополнительная плата за эту услугу не взимается.

Продажа доли квартиры, полученной в наследство

Продажа части наследуемой недвижимости в 2023 году организуется по тем же правилам и нормам, что продажа полной квартиры. Однако, следует учитывать некоторые тонкости, обусловленные наличием иных собственников имущества. Порядок продажи квартиры, полученной по наследству, в данном случае будет выглядеть следующим образом:

  1. Сформировать заявление о принятии наследства, собрать необходимые документы и обратиться к нотариусу для открытия наследственного дела. В момент обращения следует указать специалисту на наличие нескольких потомков, претендующих на приобретение имущества.
  2. Получить свидетельство о наследовании через 6 месяцев. Документ может выдаваться в едином экземпляре – один на всех, а может передаваться каждому по отдельности. Данный вопрос отдается на разрешение самим наследникам (ч. 1 ст. 1162 ГК РФ).
  3. Зарегистрировать права собственности на наследуемую квартиру в Росреестре – наследники могут сделать это самостоятельно, а могут воспользоваться услугами нотариуса по данному вопросу (абз. 2 ст. 55 ФЗ «Основы законодательства РФ о нотариате»).
  4. Подготовиться к продаже доли. Следует принимать во внимание, что согласно ч. 1 ст. 250 ГК РФ, в случае отчуждения доли имущества постороннему лицу, иные участники долевой собственности обладают преимущественным правом покупки. Таким образом, в первую очередь продавцу следует письменно известить иных собственников о своем намерении продать часть наследуемой квартиры. В уведомлении указывается не только намерение продать долю, но и стоимость объекта, условия отчуждения. Если один из участников изъявит желание приобрести имущество, сделка должна оформляться с ним (без привлечения постороннего лица).
  5. Получить отказы от всех граждан, являющихся участниками долевой собственности. На данном этапе продавец может получить от одного из собственников и уведомление о желании купить долю. Отказ формируется в письменном виде.
  6. Собрать нужный пакет документов, найти покупателя и оформить сделку, подписав договор.
  7. Организовать перенаправление денежных средств и недвижимости, составив акт приема-передачи.
  8. Зарегистрировать права нового собственника в отделении Росреестра.

Продажа наследственной квартиры у состоящих в браке

Квартира, полученная человеком в порядке наследования, является личным имуществом. Даже в том случае, если гражданин находится в браке, наследственная квартира в 2023 году не может признаваться совместной собственностью, что отражено в ч. 1 ст. 36 СК РФ. Вместе с этим, наследников может быть несколько, а значит речь идет о квартире, находящейся в долевой собственности. В сложившейся ситуации продажа организуется по правилам, отраженным в главе 16 ГК РФ.

 

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: