Как законно унаследовать квартиру в обмен на заботу о пожилом человеке

Договор по уходу за пожилым человеком с правом наследования жилья стоит заключать под контролем профессионала. В зависимости от желания участников договора в него включаются условия, удовлетворяющие потребности получателя ренты и приемлемые для её плательщика. В нем должны быть указаны: предмет соглашения, то есть жилье, которое будет наследоваться, система предоставления содержания, оценка стоимости квартиры или другой недвижимости, которая перейдет к ухаживающему по праву наследования, права и обязанности участников соглашения и ответственность, которую понесут стороны за несоблюдение условий соглашения. Указав дату написания и поставив подпись, стороны соглашения могут отнести документ в Росреестр или многофункциональный центр для того, чтобы он был зарегистрирован.

Что такое договор ренты?

Основные аспекты, связанные соглашениями о пожизненном содержании с правом наследования жилья, регулируются 33 главой Гражданского кодекса РФ. В обмен на наследственную квартиру плательщик ренты берет на себя определенные обязательства. В список его обязанностей может входить:

• покупка продуктов и готовка еды;
• оплата коммунальных услуг;
• покупка лекарств и оплата медицинских услуг;
• перевозка получателя ренты в госучреждения, больницы и т.д.;
• оказание помощи, когда она потребуется.

Список обязательств может содержать и другие пункты, которые участники сделки посчитают нужными. Если тот, кто возложил на себя эти обязанности, исполняет их недобросовестно, то вторая сторона может расторгнуть договор о пожизненном содержании. Также, если документ составлен не очень точно или содержит размытые формулировки, одна из сторон при возникновении конфликта может толковать подобные неточности для своей выгоды. Снизить риски того, что такое произойдет, можно грамотным составлением соглашения.

Составляется подобный документ в письменном виде. Чтобы учесть все нюансы, лучше обратиться к нотариусу, который заверит бумагу. Он же сможет дать советы по поводу того, что лучше указать в договоре.

Преимущества и недостатки

Ключевыми достоинствами сделки для получателя становятся следующие:

• гражданин может жить в своей квартире до конца жизни, получая при этом необходимое содержание. Без согласия получателя плательщик не сможет продать квартиру или сдать её в аренду;
• плательщик будет оплачивать необходимые продукты, лекарства и услуги;
• при отсутствии положенного содержания и ухода получатель может пойти в суд и разорвать договор, при этом компенсацию выплачивать не придётся и квартира вернётся в собственность первоначального владельца.

Недостатком можно назвать риск попасться на недобросовестного человека, желающего обмануть получателя и вписать в договор минимальный набор услуг.

Преимуществом для плательщика является то, что жильё он получит по цене, которая намного ниже реальной стоимости. При этом выплаты, касающиеся содержания, являются умеренными, фиксированными и беспроцентными.

Среди недостатков можно выделить следующие:

• получение полного права собственности и распоряжения произойдёт только после смерти предыдущего владельца;
• получатель может попытаться расторгнуть договор (методы были описаны ранее);
• могут появиться родственники, которые претендуют на наследство и хотят оспорить заключенный договор.

Обе стороны добровольно принимают на себя риски, связанные с заключением подобного соглашения, в связи с чем нужно предварительно всё проанализировать.

Основные риски

Как таковых рисков при ренте нет. Этот вариант максимально учитывает интересы обеих сторон сделки.

Рентодатель может быть уверен, что его не «выкинут» из квартиры, что ее не продадут и не сдадут без его воли. А в случае, если вторая сторона прекратит исполнять свои обязательства, договор можно расторгнуть. Но и рентополучатель имеет свои преимущества: поскольку имущество сразу передается ему в собственность, хоть и находится под обременением, это защищает от внезапного расторжения договора без каких-либо объяснений и без передачи прав на имущество, как это бывает с завещанием.

Риском здесь все же является возможность наследников рентодателя в будущем оспорить договор, но она крайне мала. Тем не менее рентополучателю необходимо сохранять все доказательства исполнения им условий договора. К примеру, если в договоре значится покупка продуктов и вещей, надо сохранять все чеки. Если передача рентодателю денежных сумм – стоит брать с него расписки. Это бережет не только от внезапно объявившихся наследников, но и от возможных претензий самого рентодателя.

Как снизить риски при заключении договора с пенсионером?

Чтобы максимально избежать вероятности, что заключенный со стариком договор может быть оспорен, нужно предусмотреть меры предосторожности, в частности:

• Проверить медицинские документы

Необходимо удостовериться, что пожилой гражданин не имеет проблем с психическим здоровьем, так как сделки с недееспособными или ограниченно дееспособными могут быть признаны недействительными по иску родственников.

Как проверить состояние контрагента? Запросить у контрагента справку из местного психоневрологического диспансера и наркологического диспансера. Кроме того, при заключении сделки у нотариуса, последний обязан проверить психическое состояние пенсионера — его способность осознавать свои действия и руководить ими.

В скором времени планируется создать реестр недееспособных лиц для нотариусов, а пока они довольствуются беседой, оценивая разумность действий лица, их осознанность и понимание. Несмотря на это, суды практически никогда не признают недействительными договоры по основанию недееспособности, если они удостоверены нотариусом.

• Проверить правоустанавливающие документы на квартиру

В большинстве случаев пожилой человек живет в собственной квартире, но встречаются и случаи, когда говорят, что в своей, а на самом деле уже несколько десятков лет являются нанимателями по договору социального найма и уже просто сроднились с ней, а о приватизации и не думают.

Как проверить недвижимость? Запросить сведения в Едином государственном реестре недвижимости. Из выписки можно узнать, кто собственник квартиры и один ли он, свободно ли жилье от обременений. Получить выписку можно через МФЦ, оплатив пошлину за получение — сделать это может любой человек, зная кадастровый номер или адрес.

• Установить круг родственников

Чаще всего во взаимовыгодные отношения с сиделками вступают одинокие пенсионеры, но иногда, они лукавят, утверждая это. Старик может просто быть в ссоре с родственниками по разным причинам, и эта ситуация может изменится в любой момент. Негодующие члены семьи могут попытаться навязать свою волю владельцу квартиры или самостоятельно пойти в суд оспаривать заключенный договор.

Как проверить, есть ли у пенсионера родственники? Сведения о супругах и детях есть в паспорте, а о зарегистрированных в квартире лицах и снятых с учета — в домовой книге.

Важно! Выписку из домовой книги, хранящейся в управляющей компании, дадут только собственнику или лицу, имеющему регистрацию в жилом помещении.

Как обезопасить себя от отмены ренты

Получателями ренты, как правило, становятся одинокие пенсионеры. Это долгосрочный договор, по которому вы можете выплачивать платежи и заботиться о них не один год. Порой пожилым людям начинает казаться, что их обманывают — платят слишком мало, недобросовестно относятся к обязанностям помогать и приносить им продукты.

Получатель ренты может попробовать расторгнуть договоре через суд. Так происходит не всегда, но от потенциальных претензий стоит подстраховаться заранее.

• Если договор предусмотрена только передача конкретной суммы, то постарайтесь делать это перечислением на карту. Или записывайте на видео передачу денег, просите у получателя ренты расписку.
• Когда вы соглашаетесь помогать получателю ренты, постарайтесь прописать в договоре конкретный перечень работ. Например, гулять дважды в неделю, приносить продукты раз в неделю, возить в больницу на обследование не реже раза в месяц.
• Если договор уже составлен, постарайтесь фиксировать факт выполнения работ по уходу за пожилым человеком, гуляйте в одних и тех же местах, где будут свидетели. Сохраните все чеки, счета на оплату медуслуг и другие документы, подтверждающие ваши расходы на получателя ренты.
• Постарайтесь быть в доброжелательных отношениях с соседями — скорее всего, именно их как свидетелей вызовут в суд.

Инициаторами отмены договора ренты могут стать наследники получатели ренты. Например, после смерти пожилого человека они заявят, что договор ренты незаконный, пенсионера ввели в заблуждение, и они имеют право на квартиру. Чтобы отменить договор, наследники обращаются в суд. Обычно в иске они утверждают, что пожилой человек был психически нездоров и не отдавал отчета в своих действиях.

Чтобы обезопасить себя от проблем, нужно еще до заключения договора убедиться в дееспособности будущего получателя ренты. Для этого запросите у него справку от психиатра о том, что его психическое здоровье не мешает ему заключать сделки с имуществом.

Если наследники обратились в суд, нужно заручиться поддержкой юриста. Как правило, судьи такие иски не поддерживают — рента оформляется в Росреестре и переходит в собственность плательщика в момент регистрации договора. Поэтому недвижимость не может быть включена в наследство — на момент смерти она уже не является имуществом получателя ренты. А претензии про психическую недееспособность оспариваются справкой от психиатра, если вы такую получили заранее.

Виды ренты

Постоянная рента

При договоре постоянной ренты подопечному (получателю ренты) систематически выплачиваются деньги взамен на жильё или участок. Кроме денег, выплаты могут быть в виде услуг, работ или вещей. Плательщиком ренты может быть физическое, юридическое лицо, муниципальная или государственная организация. Получатели ренты — физические лица или некоммерческие организации.

Срок действия такого договора не ограничивается определённой датой. Его можно расторгнуть при несоблюдении сторонами конкретных обязательств или по факту выкупа ренты (этот пункт регулирует ст. 595 ГК РФ ). В случае смерти подопечного право на получение ренты переходит его наследникам.

Пример: вы заключили с юрлицом договор постоянной ренты на земельный участок. Ежемесячно вы вносите рентный платёж, пользуетесь участком, который теперь у вас в собственности, но под обременением ренты. Договор ренты будет расторгнут, если вы выкупите землю или если юридическое лицо ликвидируется.

Договор ренты с пожизненным содержанием

Допустим, пожилая женщина не может себя обеспечивать, у нее нет родственников, но есть квартира. Часто в силу возраста она не готова ее сдавать и переезжать в квартиру, аренда которой обойдется дешевле. Тогда она может передать недвижимость в собственность другому человеку, но он полноценно вступит в права только после смерти хозяйки. Оплата производится деньгами — не вещами и не услугами. То есть, заключая договор пожизненной ренты, плательщик обязуется содержать пенсионерку до конца ее жизни, при этом уже может жить в квартире, оплачивая ее будто в рассрочку. Ренту нельзя передавать по уступке третьему лицу.

Договор пожизненного содержания с иждивением

Вместо ежемесячных платежей будущий полноправный владелец квартиры должен ухаживать за нынешним. В отличие от пожизненного содержания иждивение предполагает не только денежную выплату, но и покупку еды, одежды, лекарств и вещей, а также поддержку здоровья и помощь с бытовыми делами — лично или путем оплаты услуг профессионалов. Суммы, которые тратятся каждый месяц на содержание получателя ренты, должны быть не меньше двух прожиточных минимумов. При этом и владелец недвижимости, и осуществляющий уход, как правило, живут вместе.

Как и чем регулируется уход за пожилым родственником в России

Определенные аспекты взаимоотношений родителей и детей регулируются рядом нормативно-правовых актов. К примеру, финансовые отношения регламентирует Уголовный кодекс Российской Федерации. Статьей 157 УК РФ предусмотрены определенные санкции за уклонение от выплаты алиментов несовершеннолетним, нетрудоспособным детям, достигшим возраста 18 лет, и нетрудоспособным родителям в нарушение решения суда или нотариально удостоверенного соглашения.

Средства на содержание детей (алименты) должны выплачиваться одним из родителей по решению суда, средства на содержание родителей — совершеннолетними трудоспособными детьми. Санкции за неуплату этих средств применяются в виде принудительных или исправительных работ сроком до 1 года, в виде ареста на 3 месяца либо в виде лишения свободы сроком до 1 года.

Семейный кодекс Российской Федерации также обязывает взрослых работающих детей заботиться о престарелых родителях, в том числе обеспечивать их финансово, если это требуется. В статье 87 Семейного кодекса описываются следующие права родителей:

• родитель, нуждающийся в материальной помощи, вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании денежных средств со своего совершеннолетнего трудоспособного ребенка;
• суд обязан рассмотреть семейное и материальное положение истца и ответчика, чтобы принять решение о назначении алиментов – определенной денежной суммы, которая будет выплачиваться ежемесячно;
• суд имеет право привлекать к выплате алиментов всех совершеннолетних трудоспособных детей, даже если истец указал в своем заявлении только одного человека.

Под действие закона не попадают люди, которые ранее уклонялись от выполнения своих прямых родительских обязанностей, а также те, кто был лишен родительских прав. То есть они не имеют права требовать взыскания алиментов со своих детей.

Закон предусматривает оказание детьми дополнительной финансовой помощи родителям в связи с непредвиденными расходами. В статье 88 Семейного кодекса Российской Федерации говорится, что:

• судебные органы вправе обязать детей понести или возместить расходы родителей, вызванные исключительными обстоятельствами, например: увечья или тяжелая болезнь, необходимость нанять сиделку или медсестру, если совершеннолетние трудоспособные дети никогда не заботились (или в какой-то момент перестали) о нетрудоспособном родственнике;
• в этом случае суд также должен учесть семейное и материальное положение истца и ответчика, а также других детей заявителя (ели они имеются), рассмотреть все нюансы ситуации;
• при этом стороны могут прийти к соглашению и совместно определить размер выплаты, о которой идет речь в заявлении истца.

Как найти пожилого человека для ухода за ним взамен на его квартиру?

Когда требуется уход за пожилым человеком за квартиру, у многих возникает логичный вопрос: «Где найти порядочного пенсионера или, наоборот, человека, который не обманет старика и будет выполнять все его просьбы?».

Вариантов может быть несколько:

1. Через родственников, друзей, знакомых. Это самый правильный вариант, потому что риск стать обманутым минимальный, ведь престарелого знают друзья, знакомые.
2. Через объявления в газетах. При этом человек, желающий осуществлять уход за одиноким пенсионером, может либо сам разместить объявление, чтобы его нашли, либо самостоятельно может искать подходящие предложения. Не ищите объявления через интернет. Старики не выкладывают объявления таким способом, зачастую этим пользуются мошенники. Где найти объявления в Москве? В интернете есть много патронажных служб, которые помогают в поиске сиделок или помощников по уходу за пожилыми людьми. Также можно найти частные объявления.
3. Посредством «сарафанного радио». Этот метод утомительный и длительный, но может быть эффективным. Нужно влиться в доверие старушкам, которые сидят с утра до вечера на лавочках, пообщаться с ними, узнать, кому требуется помощь. А затем как бы невзначай познакомиться с одинокой старушкой и предложить ей свои услуги.

Что проверить, если вы решили взять пожилого человека на иждивение?

1. Если договор заключили c чужим чeлoвeкoм, — есть ли y него  родственники.
2. Дееспособность пенсионера и его права на квартиру.
3. Если квартиру предлагает агентство недвижимости, — документы о том, что на квартире нет долгов и обременений.
4. Перед заключением договора с пенсионером нужно обсудить все детали: от размера ежемесячной оплаты до количества визитов в неделю. Все договоренности записывают в договоре.

Как оформить договор ренты

Любую сделку стоит заключать под контролем профессионала. Случалось, что под видом договора ренты владельцу давали подписать договор дарения: человек лишался квартиры и не мог претендовать на финансовую помощь. Плательщику же необходимо помнить, что даже если квартира уничтожена (сгорела или разрушена), ему придется соблюдать условия договора до самой смерти ее собственника. Если сам плательщик внезапно скончается, обязанности по уплате и иждивению перейдут к его ближайшим родственникам по наследству. Кроме того, сохраняется риск оспаривания договора со стороны наследников владельца.

Когда планируете передавать квартиру в ренту или заключать договор, чтобы стать ее собственником, заручитесь профессиональной юридической помощью, это поможет избежать серьезных рисков. Правильно составленный договор позволит прописать варианты расторжения соглашения и ответственность сторон.

Стороны договора

В рассматриваемых нами отношениях есть две стороны: получатель ренты (владелец передаваемой недвижимости) и плательщик ренты, который взамен недвижимости обеспечивает содержание получателя на протяжении его жизни.

Получателем ренты может стать любой гражданин, обладающий дееспособностью в полном объеме, являющийся собственником объекта недвижимости, который желает передать другому человеку (плательщику ренты) этот объект недвижимости в обмен на предоставление социально-бытовых и других услуг, связанных с его насущными ежедневными потребностями. Получателем может стать не только сам собственник недвижимости, но и другие лица, указанные им. Это могут быть члены его семьи, а также другие близкие ему люди, в отношении которых он имеет какие-либо обязательства или просто хочет поддерживать.

Плательщиком ренты может стать не только физическое, но и юридическое лицо. Причём, юридическое лицо может быть как частной, так и государственной организацией. Это могут быть страховые и муниципальные организации, оказывающие социально-бытовые и другие услуги населению.

Оформление договора пожизненного содержания с иждивением в РФ

В зависимости от желания участников договора в него включаются условия, удовлетворяющие потребности получателя ренты и приемлемые для её плательщика.

Порядок оформления и регистрации договора, регулирующего пожизненное содержание с иждивением, чётко определены законодательными нормами. Содержание договора и условия, вносимые в него, напротив, не ограничиваются. Единственное требование, которое должно быть соблюдено: они не должны противоречить действующему законодательству.

В отличие от других сделок купли-продажи объектов недвижимости договор пожизненного содержания с иждивением должен быть нотариально удостоверен. При совершении других сделок с недвижимостью достаточно только произвести их государственную регистрацию.

На практике возможны различные варианты оформления договора. Кто-то предпочитает составлять текст документа с помощью адвоката, попутно выясняя все нюансы и юридические тонкости, а затем обращается к нотариусу для того, чтобы заверить уже составленный и согласованный сторонами документ. Некоторые предпочитают обращаться непосредственно в нотариальную контору, где договор составляется и заверяется нотариусом. Первый вариант представляется более предпочтительным для обеих сторон, так как предполагает более детальное обсуждение условий договора до его подписания.

Содержание документа

Содержание договора ренты с последующим наследованием жилья является очень важным аспектом. Документ должен содержать обязательные пункты, без которых договор не может быть одобрен. В нем должны быть указаны:

• предмет соглашения, то есть жилье, которое будет наследоваться;
• система предоставления содержания;
• оценка стоимости квартиры или другой недвижимости, которая перейдет к ухаживающему по праву наследования;
• права и обязанности участников соглашения;
• ответственность, которую понесут стороны за несоблюдение условий соглашения.

Все пункты должны содержать подробную информацию. То есть в части документа, рассматривающей предмет договора, нужно указать адрес наследственного жилья, данные о его цене. Можно приложить кадастровый паспорт, подтверждение права собственности.

Пункту договора о том, что входит в содержание, нужно уделить максимальное внимание. Тут важно детально описать, какая помощь будет оказываться, подсчитать общую ее стоимость. Нужно это для того, чтобы в дальнейшем можно было проверить, насколько добросовестно выполнялись обязанности по содержанию и имеет ли соответствующая сторона договора право на наследство.

В части документа, где прописываются права и обязанности, важно задокументировать даже такие моменты, которые могут показаться банальными и само собой разумеющимися. В пункте, содержащем информацию об ответственности за невыполнение обязанностей, можно прописать те меры, которые стороны посчитают адекватными.

Указав дату написания и поставив подпись, стороны соглашения могут отнести документ в Росреестр или многофункциональный центр для того, чтобы он был зарегистрирован. Как только свидетельство о регистрации документа будет получено, плательщик ренты становится собственником жилья. При этом он обязан должен выполнять обязательства перед получателем ренты до смерти последнего. Новоявленный собственник квартиры может продать ее только с позволения пожилого человека, обеспечить которого он обязался.

Данные о квартире

В договоре прописывают адрес квартиры, метраж, стоимость и кадастровый номер.

После заключение договора у нотариуса, квартиру оформляют на нового владельца в Росреестре.

Условия о разовом платеже

Пo закону пенсионер отдает квартиру бесплатно или за плату.

Условия о разовом платеже прописывают в договоре. Если разовый платеж отсутствует указывают, что квартиру отдают бесплатно.

В законе не прописан минимальный размер платежа. Сумма, которую получит пенсионер, зависит от количества квадратных метров, состояния квартиры и возраста пенсионера.

Paзмep eжeмecячнoгo плaтeжa

Ecли пpи зaключeнии дoгoвopa пeнcиoнep пoлyчaeт кpyпнyю cyммy дeнeг, тoгдa eжeмecячный плaтeж дoлжeн быть нe мeньшe oднoгo пpoжитoчнoгo минимyмa.

Пpoжитoчный минимyм ycтaнaвливaeт гocyдapcтвo. Paзмep зaвиcит oт peгиoнa PФ.

Ecли квapтиpy пepeдaли бeз пepвoнaчaльнoгo взнoca, тo плaтить пpидeтcя нe мeньшe двyx пpoжитoчныx минимyмoв. Пpи этoм, ecли в peгиoнe пoвыcят пpoжитoчный минимyм, нoвый влaдeлeц квapтиpы дoлжeн yвeличить coдepжaниe пeнcиoнepa.

Помимо суммы в договоре указывают срок оплаты. Если пенсионер вовремя не получает своим деньги, он имеет право расторгнуть договор через суд.

Кaкyю пoмoщь пoлyчaeт пeнcиoнep

B дoгoвope пpoпиcывaют, кaкoй yxoд пoлyчит пeнcиoнep зa квapтиpy:

• cкoлькo paз в мecяц бyдyт xoдить в мaгaзин,
• cкoлькo paз в нeдeлю пpoвeдyт нa пpoгyлкy,
• кaкyю cyммy пoтpaтят нa пpoдyкты и лeкapcтвa,
• чтo бyдyт дeлaть пo дoмy: cтиpaть, yбиpaть, гoтoвить eдy.

Чeки зa мaгaзины и aптeки нyжнo coxpaнить. Пoтpaчeнныe нa пpoдyкты и лeкapcтвa дeньги вычитaют из пoлoжeнныx пeнcиoнepy eжeмecячныx плaтeжeй.

Юpиcты coвeтyют дeлaть и дpyгиe дoкaзaтeльcтвa иcпoлнeния дoгoвopa: фoтoгpaфиpoвaть или cнимaть нa видeo пpoгyлки, oфopмлять c пeнcиoнepoм pacпиcки o пoлyчeнии oдeжды, мeбeли или тexники.

Ecли пeнcиoнep peшит, чтo yxoд плoxoй и пoйдeт в cyд зa pacтopжeниeм дoгoвopa, — c дoкaзaтeльcтвaми пoлyчитcя oтcтoять cвoи пpaвa нa квapтиpy.

Дoкaзaтeльcтвoм yбopки, гoтoвки и yxoдa зa пeнcиoнepoм бyдeт Aкт выпoлнeнныx paбoт, кoтopый пoдпиcывaют кaждый мecяц.

Ктo бyдeт жить в квapтиpe

Пeнcиoнep живeт caм.

Oбычнo пeнcиoнep живeт в cвoeй квapтиpe дo кoнцa жизни, a плaтeльщик peнты пpoживaeт oтдeльнo, пoмoгaя вecти xoзяйcтвo.

Пoжилыe люди peдкo xoтят пoкидaть cвoe жильe или пycкaть к ceбe жить нeзнaкoмыx людeй.

Пeнcиoнep живeт вмecтe c yxaживaющим

Ecли пoжилoмy чeлoвeкy тpyднo нaдoлгo ocтaвaтьcя oднoмy, тo зaкoн нe зaпpeщaeт пpoживaть вмecтe. B этoм cлyчae нaдo зapaнee oбcyдить и пpoпиcaть в дoгoвope, ктo бyдeт жить в этoй квapтиpe: тoлькo плaтeльщик peнты или вcя eгo ceмья, c дeтьми и живoтными.

B квapтиpe пeнcиoнepa живeт нoвый влaдeлeц. Caмoгo пeнcиoнepa пepeвoзят в дpyгyю квapтиpy

Бывaют cлyчaи, кoгдa пeнcиoнepy пpeдocтaвляют дpyгoe жильe: квapтиpy, дoм, дaчy или oтпpaвляют жить в пaнcиoнaт. Toгдa нoвый coбcтвeнник мoжeт cдaвaть квapтиpy или жить тaм caм. Taкoй вapиaнт пoдxoдит ceмьям, кoтopыe xoтят pacшиpить жилплoщaдь.

Bce дoгoвopeннocти o мecтe житeльcтвa пeнcиoнepa пpoпиcывaют в дoгoвope. Cдaют, пpoдaют или зaклaдывaют квapтиpy тoлькo c paзpeшeния пeнcиoнepa.

Регистрация договора

Как и все сделки, связанные с недвижимостью, договор пожизненного содержания с иждивением подлежит государственной регистрации в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Он считается заключенным с момента указанной регистрации. Возникновение права собственности на передаваемый объект у плательщика ренты также связано с моментом государственной регистрации.

Если стороны пренебрегли необходимостью регистрации, то заключенный между ними договор считается недействительным, даже если он и удостоверен нотариусом.

Правовое регулирование пожизненного содержания с иждивением впервые введено в 1964 году, в ныне действующем Гражданском кодексе РФ оно получило дальнейшее развитие. Есть основания полагать, что практика применения этого договора будет расширяться, а вместе с этим будет совершенствоваться законодательство, регулирующее эти взаимоотношения.

Уже сегодня можно сделать вывод о том, что только грамотно составленный, правильно оформленный и зарегистрированный в соответствии с законом договор, даёт возможность его сторонам достичь результата, ради которого он заключается. Не стоит забывать об этом, если вы приняли решение стать участником отношений пожизненного содержания с иждивением в качестве плательщика или получателя ренты.

Обязательно ли удостоверять договор ренты у нотариуса

Да. Без заверения нотариуса соглашение недействительно. Если в договоре есть пункт о переоформлении собственности, то такой документ регистрируют ещё и в Росреестре.

Кому и какие налоги нужно заплатить

Хозяин жилого объекта предоставляет квартиру второй стороне сделки по договору ренты. Таким образом он выступает получателем дохода, облагаемого налогом 13%. При этом владелец жилья может воспользоваться стандартными налоговыми вычетами ( ст. 218 НК РФ ).

Также при продаже жилого помещения, полученного по договору ренты, оплачивают налоговый сбор ( подп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ ).

Стоимость договора ренты

Если договор составляется только между двумя сторонами без привлечения нотариуса, на что участники имеют право, то затрат никаких не будет. Однако такое соглашение может быть более «уязвимым», поэтому рекомендуется заверить документ нотариально. Если участники соглашения обратились за услугами нотариуса, то придется ему заплатить.

Помимо услуг нотариуса, нужно будет оплатить еще и государственную пошлину, которая рассчитывается как определенный процент от стоимости наследуемого жилья. Государственную пошлину нужно будет оплатить и при регистрации соглашении в МФЦ или Росреестре.

Как внести изменения в договор

Изменить документ можно и после его заключения. Для этого составляют дополнительное соглашение, подписывают, если обе стороны устраивают добавленные или изменённые пункты. Новый договор удостоверяют в нотариальной конторе.

Признание договора пожизненного содержания с иждивением недействительным

Договор может быть признан недействительным в судебном порядке.

Основания для этого могут быть следующие:

• договор заключен вследствие введения в заблуждение, под угрозой насилия, воспользовавшись ситуацией, когда одна из сторон на момент заключения договора была не в состоянии понимать происходящие события и оценивать свои действия;
• одной из сторон договора является лицо, которое не имеет право на его заключение (лицом, не достигшим 18-летнего возраста или не являющимся собственником передаваемого имущества);
• в случае если получателем ренты выступает коммерческая организация;
• несоблюдение формы договора (письменная, удостоверенная нотариусом);
• отсутствие государственной регистрации (в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии);
• включение в договор положений, которые противоречат действующему законодательству.

 Расторжение договора у нотариуса

Заключая договор пожизненного содержания с иждивением, ни одна из сторон не может предвидеть дальнейшее развитие событий в своей жизни. Взяв на себя обязательства по содержанию получателя ренты, плательщик может попасть в такую жизненную ситуацию, когда исполнять условия договора он не в состоянии. Например: заболел или потерял работу.

В этом случае стороны могут прийти к соглашению о расторжении договора, которое нотариально удостоверяется. После этого производится государственная регистрация расторжения договора в Росреестре.

Расторжение договора в судебном порядке

Законом не предусматривается возможность одностороннего расторжения договора пожизненного содержания с иждивением. Это можно сделать только в судебном порядке.

Наиболее часто встречающиеся причины для расторжения:

• лицо, обязанное предоставлять содержание, недостаточно добросовестно исполняет свои обязанности или вообще уклоняется от их исполнения;
• в случае если ухудшаются условия или утрачивается возможность предоставления плательщиком обеспечения иждивенцу по причинам, не зависящим от получателя ренты.

В обоих случаях получатель может потребовать возвратить ему имущество, переданное плательщику для обеспечения пожизненного содержания или выкупа ренты в соответствии со стоимостью, которая указана в договоре. Ни в одном из этих вариантов плательщик не может требовать возврата средств, потраченных на содержание иждивенца. Компенсация его расходов не предусмотрена.

Судебная практика свидетельствует о том, что в подавляющем большинстве случаев суд становится на сторону иждивенца, как наиболее нуждающегося в защите субъекта. Встречные иски, заявленные плательщиками ренты, обычно судом не удовлетворяются.

Среди юристов существует мнение, что вступить в договор пожизненного содержания с иждивением гораздо проще, чем его расторгнуть. Об этом свидетельствует и юридическая практика. Мы надеемся, что информация, изложенная в нашей статье, будет полезна не только тем, кто решил расторгнуть договор, но также и тем, кто собирается его заключить.

Как можно оплачивать ренту

Оплата зависит от вида ренты. Постоянную компенсируют не только деньгами. Её заменяют работами по дому, различными услугами. По договору пожизненной ренты выплаты производят исключительно деньгами. Соглашение о пожизненном содержании с иждивением оформляют по договорённости с участниками сделки.

В документе указывают нематериальное обеспечение, конкретные его виды, а также сумму вознаграждения, индексируемую ежегодно на процент инфляции.

Обязан ли получатель ренты жить в квартире

Нет, не обязан. Но закон не запрещает находиться в недвижимости рантье. Для плательщика в этом случае есть риск непредвиденных обстоятельств. Если пожилой пенсионер скоропостижно скончается, возникнут сомнения и недоверие в отношении второй стороны договора.

Можно ли вернуть деньги, уплаченные по договору ренты

Нет. Если возникнут разногласия по договору пожизненной ренты, то вернуть оплаченную ренту не получится. При заключении соглашения учтите этот риск.

Можно ли продать квартиру с рентой

Квартира под рентой продаётся только с предварительного согласия рантье. Для сделки подписывают трёхсторонний договор купли-продажи с прекращением соглашения путём выкупа. Заключается между покупателем жилого объекта, продавцом (плательщиком) и получателем ренты (прежним владельцем).

Можно ли оспорить или расторгнуть договор

Чтобы оспорить соглашение пожизненной ренты, подготовьте иск и направьте его в суд с указанием оснований. Поводы расторгнуть договор:

• неверное составление соглашения, отсутствие государственной регистрации, нотариального удостоверения;
• недееспособность рантье при подписании договора ренты;
• обман со стороны плательщика;
• невыполнение пунктов договора.

Аннулирование документа регламентируется ст. 599 ГК РФ .