Образец договора купли-продажи квартиры, полученной по наследству

Что такое договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи жилой недвижимости — это документ, в котором подтверждается согласие сторон сделки на переход права собственности на жилье от продавца к покупателю. 

Скачать образец договора купли-продажи квартиры

Договор содержит обязательства продавца и покупателя квартиры друг перед другом: первый передает права собственности на жилье, второй уплачивает определенную сумму денег.

Стороны сделки — продавец и покупатель. Ими могут быть и физические, и юридические лица. Продавцом может быть только собственник жилья или его доверенное лицо. Чтобы подтвердить право собственности на квартиру, потребуется выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Если сделкой занимается доверенное лицо, то потребуется предоставить нотариально заверенную доверенность.

Образцы для скачивания

Шаблон договора купли продажи квартиры можно скачать на сайтах в интернете или по ссылке ниже. Ориентируясь на него можно правильно составить один из самых важных документов. Пример документа и как его правильно заполнить, смотрите ниже.

Скачать бланк утвержденного типового образца Договора-купли продажи.

Скачать заполненный бланк типового образца Договор купли-продажи.

Особенности

Особенностью данного процесса продажи является основание появления права собственности на жильё, которое в целом не влияет на процесс сделки, но становится причиной возникновения других сложностей.

Основная сложность состоит в поиске покупателя

Дело в том, что приобретение наследованной квартиры несёт на себе риски для покупателя: правом на долю в квартире могут обладать несколько людей, и после оформления сделки могут внезапно объявиться новые претенденты на долю в наследстве и заявить о своих правах. Начнутся судебные тяжбы, и новому владельцу придётся несладко.

В связи с этим продавец такой квартиры должен заранее получить различные справки и документы, которые станут «железным» подтверждением того, что он является единственным наследником имущества, а покупателю не придётся пожалеть о своём выборе в пользу данного приобретения.

Список необходимых документов

Внимание! Сделку по продаже наследованной квартиры можно проводить только после получения права собственности на жильё. После регистрации права на недвижимость следует приступать к сбору документов на её реализацию.

Какие документы понадобятся?

Правоустанавливающий документ

В данном случае это свидетельство о праве на наследство. Чтобы его получить, надо в течение 6 месяцев со дня смерти наследодателя подать заявление в нотариальную контору (государственную или частную) о принятии наследства.

Если наследник на момент смерти наследодателя проживал с ним, то заявления подавать не нужно.

По истечении 6 месяцев наследник должен обратиться в нотариальную контору и написать заявление о выдаче наследства. Нотариус тщательно проверит документы, наличие завещание, проконтролирует вопрос о том, не открыто ли наследственное дело в иных конторах на основании заявления от других возможных наследников. После скрупулёзной проверки нотариус откроет дело о наследстве и оформит свидетельство о праве собственности.

Справка: если претендент на наследство пропустил указанный срок и не подал вовремя заявление о принятии наследственного имущества, он вправе обратиться в судебные органы для продления срока.

Свидетельство о регистрации прав собственности
В соответствие с законом (ст. 131 ГК РФ), право собственности должно обязательно пройти государственную регистрацию.

Это означает, что наследнику, получившему данное свидетельство, необходимо обратиться в ФСГР (Федеральную службу государственной регистрации), расположенную по месту нахождения наследственной квартиры.

От наследника потребуются:

• паспорт;
• оформленное свидетельство о праве на наследство;
• подача соответствующего заявления;
• оплата госпошлины;
• кадастровый паспорт на недвижимость (если квартира впервые регистрируется в Росреестре).

Кадастровый и технический паспорт на квартиру

В первом паспорте указаны технические характеристики жилплощади и уникальный кадастровый номер. Технический паспорт, кроме подробного списка всех технических характеристик, содержит ещё инвентаризационную стоимость квартиры.

Остальные документы это:

1. Выписка из ЕГРП, подтверждающая тот факт, что квартира не находится в аресте или под залогом (действительна только в день выдачи).
2. Заявление супруга или супруги о согласии на отчуждение недвижимости, заверенное у нотариуса.
3. Справки из коммунальных служб, подтверждающие отсутствие задолженностей.
4. Договор купли-продажи, который считается заключённым с момента госрегистрации (ст. 558 ГК РФ).

Специалисты рекомендуют также оформить официальный отказ от прав на наследство от всех возможных претендентов.

Договор купли-продажи

Итак, наступает момент, когда все документы собраны, проверены и готовы.

На сцену выходит оформление договора купли-продажи – главный аккорд всей деятельности.

К этому моменту сторонами должны быть оговорены все условия, включая стоимость квартиры и порядок расчётов.

В последнем случае нужен посредник-свидетель. На эту роль идеально подойдёт нотариус, который подтвердит оформление договора и факт свершившейся сделки.

Договор носит стандартный характер: составляется в письменной форме, подписывается обеими сторонами и регистрируется в Росреестре.

Обязательные условия

В договоре купли-продажи непременно должны указываться субъекты сделки, её предмет и условия, ряд которых отнесён законодательством к обязательным. Любые условия определяют юридические последствия, возникающий в силу заключения сделки, но некоторые должны присутствовать в обязательном порядке. В договоре-купли продажи квартиры непременно должны содержаться сведения о:

• субъектах (продавце и покупателе);
• предмете договора (ст. 554 ГК РФ), в качестве которого и выступает жилая недвижимость в виде квартиры — необходимо указать адрес, этаж, общую площадь;
• сущности сделки — указание на то обстоятельство, что происходит именно купля-продажа, чтобы не оставить возможности считать сделку дарением, рентой или чем-то ещё;
• цене договора (ст. 555 ГК РФ) — согласованная сумма, которую должен перечислить покупатель продавцу.

К обязательным условиям относится так же перечисление в договоре всех жильцов, которые могут пользоваться квартирой после её продажи. Это делает обязательным п. 1 ст. 558 ГК РФ. Такие лица делятся на две группы:

• право пользования квартирой сохранится за ними пожизненно. В основном эта группа представлена теми, кто проживал в квартире до приватизации, но отказался принимать участие в ней, сохранив возможность пожизненного использования жилья;
• граждане проживают временно, до тех пор, пока не решатся какие-то другие вопросы, что позволит им освободить жилплощадь и прекратить регистрационный учёт. В таком случае указывается дата прекращения регистрации по адресу и переезда на новое место жительства.

Обременением считается только первый вариант. Разумеется, всё это обязательно для тех случаев, когда право пользования квартирой у каких-то лиц сохраняется после её продажи.

Необязательные условия

Не следует считать, что необязательные условия имеют более низкую важность по отношению к остальным. Всё то, что указано в договоре порождает юридические последствия. Необязательными условия становятся только в силу того, что ни один нормативный акт не указывает прямо на то, что они должны присутствовать в договоре. Однако, если какое-то из необязательных условий сделки не будет исполнятся, то это может послужить причиной для признания её недействительной.

По мере наличия необходимости и по взаимной договорённости в договоре указывают:

• порядок проведения денежных расчетов;
• порядок передачи квартиры покупателю;
• данные о состоянии квартиры, в том числе и о наличии каких-то устранимых и неустранимых дефектов;
• сроки физического и юридического освобождения квартиры;
• данные о задолженностях по коммунальным платежам, если они имеются, и всё то, что с этим связано, к примеру, обязательство продавца их оплатить;
• сторону, которая несёт риск при возникновении существенных обстоятельств, относящихся к ст. 451 ГК РФ;
• порядок разрешения споров и распределения ответственности;
• кто берёт на себя обязательство по оплате расходов по сделке;
• основания для расторжения договора.

Какие-то частные обстоятельства могут стать причиной для появления в договоре дополнительных разделов и пунктов иного характера. Главное, чтобы ни один из них не противоречил законодательству. Наличие условий, которые противоречат нормативным актам РФ, может стать основанием для последующего признания сделки ничтожной, что ведёт к её недействительности.

Чаще всего такое происходит в силу того, что в консенсуальных сделках можно указывать множество собственных условий, которые будут иметь силу в случае, если они не противоречат закону.

Но некоторые из них связаны со спорными ситуациями, а факт противоречия далеко не всегда удаётся обнаружить даже в судах.

Поэтому при составлении договора нужно исходить из принципа разумной достаточности и не пытаться описывать все возможные сценарии развития событий.

Налог

Квартира, оформляемая в наследство, не облагается налогом. Однако закон прописывает уплату налогов с реализации проданной недвижимости.

Физическое лицо, продавшее недвижимость, обязано выплатить государству налог с дохода, полученного в результате сделки.

Налогообложение дохода от продажи квартиры, доставшейся в наследство, имеет свои нюансы. Налог рассчитывается налоговой инспекцией, расположенной по месту расположения квартиры.

Чтобы его вычислить правильно, необходимо знать дату оформления наследства. Если продавец являлся собственником квартиры более 3 лет (отсчёт ведётся с момента смерти наследодателя), то он освобождается от уплаты налогов. В ином случае сумма налога составит 13% от стоимости жилья.

Внимание! Налог снимается только с суммы, превышающей 1 миллион рублей (ст. 220 НК РФ) – это сумма налогового вычета.

Важно! Некоторые категории граждан имеют льготы при уплате налогов с реализации унаследованной квартиры. К ним относятся:

• инвалиды I и II групп, а также инвалиды детства;
• пенсионеры.

Чтобы получить освобождение от налога, необходимо подать заявление в налоговую инспекцию вместе с копиями документов, подтверждающих отношение к определённой категории.

В завершение хочется отметить, что продажа квартиры, полученной в наследство, должна в итоге оказаться успешной сделкой не только для вас, но и для покупателя.

Поэтому стоит грамотно и ответственно подойти к оформлению наследства и самой сделки по продаже. Ведь если покупатель в дальнейшем столкнётся с определёнными сложностями (к примеру, объявится новый наследник), то начнутся тяжбы, в которые будет вовлечён и сам продавец. Так что, думая о своих интересах, не забывайте также об интересах второй стороны.

Кто может продать

Продать владение, перешедшее по наследству, может собственник, то есть наследник. Если владение принадлежит нескольким лицам, то есть, находится в долевой собственности, разделенной на части, тогда продажу проводят все собственники.

Для продажи нужно получить соответствующее свидетельство о перешедшем праве собственности, то есть полностью завершить процедуру вступления в законные права на переходящее наследство и получения необходимого свидетельства.

Когда можно реализовать имущество

Провести реализацию имущества можно будет только после полугода, начиная от момента кончины предыдущего хозяина. Через шесть месяцев новый владелец получит наследство и соответствующее свидетельство на него. До момента официального получения права собственности, сделка не будет считаться действительной и может быть аннулирована.

Перед тем как продавать перешедшее владение, нужно пройти процедуру регистрации по правам на собственность. Эта норма закреплена статьей 131 ГК РФ.

Правила продажи наследства

После наследования новым владельцем на основании закона или завещания, купля-продажа такой недвижимости или иного имущества не будет иметь отличительные черты от подобных сделок с жилплощадью и иной собственностью, приобретенной иным способом.

Где нужно заключать соглашение

Договор о продаже, именуемый куплей-продажей, заключается в нотариальной конторе. Специалист нотариата предлагает составить документ и проверяет все предоставленные бумаги, прилагающиеся к сделке. Помимо этого нотариус проверяет дееспособность, а также правоспособность обращающихся к нему лиц.

Важным этапом обращения к специалисту в области права является заверение подписей двух сторон.

Необходимые документы

Для осуществления процесса продажи, потребуется сбор следующих бумаг:

• наличие паспортов от двух лиц, участвующих в сделке;
• свидетельство, подтверждающее право на перешедшую квартиру или иное имущество;
• основной документ, устанавливающий законное право на перешедшее наследство (свидетельство, выдача которого подтверждает право на предоставленное наследство);
• кадастровая документация и технический паспорт, если речь идет о жилой площади.

При наличии супруга или супруги у продавца, притом, что собственность является совместной, потребуется разрешение, подтвержденное у нотариуса, где супруг разрешит продажу недвижимости.

Внимание! Если собственность принадлежит ребенку, не достигшему совершеннолетия, тогда потребуется дополнительное согласие от органов опеки и попечительства.

При сомнениях покупателя по поводу того, что на имущество могут найтись иные претенденты, тогда лица, в которых сомневается покупатель, могут написать соответствующие расписки о том, что не обладают правами на это наследство.

Договор купли-продажи

Продавец и лицо, покупающее недвижимость, заключают договор между собой в письменном виде. Для него характерны обязательные условия:

1. Указание стоимости.
2. Сведения, описывающие стороны сделки, а именно инициалы граждан, даты их рождения и паспортные данные.
3. Сведения о продаваемом имуществе, такие как адрес нахождения и сведения описывающие технический характер изделия или недвижимости.
4. Описание способа по передаче имущества, а также указание сроков направленных на передачу финансовых средств.
5. Обязанности, а также права двух сторон в производимой сделке.
6. Указать ответственность двух сторон, в случае невыполнения обязательств.
7. Указать дату заключения договора.
8. Проставить подписи сторон.

Договор заключается в трех экземплярах.

Скачать образец договора купли-продажи по наследству

Скачать бланк договора купли-продажи по наследству

Преамбула договора

г. Курган11 февраля 2022 года

Мы:

Астиков Владислав Витальевич, 7 апреля 1977 года рождения, проживающий в г. Курган, пол мужской, паспорт РФ ХХХХ ХХХХХХ, выдан Отделением УФМС России Курганской области в г. Кургане по адресу_________ 01.03.2015 г., код подразделения 666-666, зарегистрированный по адресу: Курганская область, ___________________________, именуемый в дальнейшем «ПРОДАВЕЦ», с одной стороны,

и

Андреев Роберт Николаевич, 15 июля 1952 года рождения, проживающий в г. Курган, пол мужской, паспорт РФ ХХХХ ХХХХХХ, выдан Отделением УФМС России Курганской области в г. Кургане по адресу _________ 17.02.2010 г., код подразделения 444-444, зарегистрированный по адресу: Курганская область, ___________________________, именуемый в дальнейшем «ПОКУПАТЕЛЬ», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны»,

заключили настоящий договор о нижеследующем:

В преамбулу входят:

• дата и место заключения сделки;
• наименование разновидности сделки;
• имена и роли участников сделки;
• паспортные данные, место жительства, дата рождения.

Документ будет считаться заключенным, если сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Существенными условиями являются:

• предмет соглашения;
• цена сделки;
• перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением.

Документ, в котором существенные условия не оговорены, не будет считаться заключенным.

Со своей стороны, мы рекомендуем руководствоваться представленным типовым шаблоном.

Если же вы решите составить данный документ самостоятельно, рекомендуем обратить внимание на точность формулировок, т.е. четко описать, что и за какую стоимость приобретается.

Предмет соглашения

Предметом является объект недвижимости, то есть сама квартира.

Данные о предмете указываются в начальных пунктах договора:

1. ПРОДАВЕЦ продал ПОКУПАТЕЛЮ, а ПОКУПАТЕЛЬ купил в собственность квартиру, расположенную по адресу: Курганская область, город Курган, дом 20 (Двадцать), квартира 20 (Двадцать), далее – «КВАРТИРА».
2. Указанная КВАРТИРА находится на 7 (Седьмом) этаже, состоит из 4 (Четырех) комнат, ее площадь составляет 60 (Шестьдесят) квадратных метров.

Указанные условия являются обязательными для заключения такого вида сделки. Отсутствие таких условий влечет ее ничтожность.

Таким образом, характеристики квартиры (область, город, номер дома, номер квартиры, количество комнат, площадь квартиры) являются основой данного документа.

Цена договора

Данное существенное условие также прописывается в пунктах документа:

• ПОКУПАТЕЛЬ купил у ПРОДАВЦА указанную КВАРТИРУ за 3 000 000 (три миллиона) рублей 00 копеек. ПОКУПАТЕЛЬ обязуется выплатить указанную сумму ПРОДАВЦУ в течение 1 (Одного) дня после государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации по Курганской области.

Стоимость квартиры указывается в цифровом и буквенном обозначении. Также указывается валюта, в которой будет производиться выплата.

Несоблюдение этих условий влечет ничтожность сделки.

Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением.

В силу ст. 558 ГК РФ существенным условием является перечень лиц, которые имеют право на пользование квартирой.

То есть, в пунктах документа перечисляются члены семьи Продавца, которые на момент подписания договора еще прописаны в квартире. Также указывается обязательство и сроки их выписки.

Несоблюдение этого существенного условия влечет ничтожность сделки.

Форма договора

Важным существенным условием является форма документа. Так, документ может быть заключен в простой письменной форме, или же, составляется в виде нотариального договора.

Самым простым способом заключения сделки является составление документа в простой письменной форме. Преимущество состоит в том, что он является самым дешевым, т.е. не нужно тратить деньги на услуги нотариуса. Однако, в случае, если содержание договора составлено неграмотно, могут наступить определенные последствия для сторон (чаще всего для Покупателя).

К таким последствиям может относиться отсутствие условий, порождающих отсутствие некоторых обязательств. Например, сроки фактической передачи квартиры.

Важно, чтобы в содержании документа, формулировки всех обязательств были составлены корректно, ведь в случае возникновения судебных споров, суд будет опираться на содержание приписанных условий.

Способ заключения сделки в виде нотариального договора является более надежным. Так, если заключение в простой письменной форме контролируется только сторонами – все зависит от грамотности сторон. Нотариус же тщательно проверяет каждый пункт документа, юридически грамотно оформляет содержание и разъясняет сторонам нюансы исполнения обязательств.

Также, нотариус удостоверяет дееспособность, добровольность сторон, контролирует наличие пакета документов, необходимых для совершения сделки. Дополнительно нотариус может заняться процессом регистрации перехода права собственности в Росреестре, что сэкономит определенное количество времени и облегчит процесс сделки для сторон.

Таким образом, заключение договора у нотариуса снижает риски возникновения проблем после его подписания, поскольку все условия тщательно контролируются профессионалом.

На какие пункты договора купли-продажи обратить внимание

Несмотря на то, что все положения договора подлежат обязательному исполнению, а значит – должны проверяться с особой тщательностью, полученное в наследство имущество обязывает к дополнительным мерам безопасности. Особо важные условия договора:

1. В предмет договора обязательно требуется внести формулировку о том, что квартира получена по завещанию (по закону), судебными тяжбами не обременена.
2. В правах и обязанностях сторон указать, что сделка не нарушила права третьих лиц и иных претендентов на наследство. Здесь же проверить внесение подпункта о возможности завещательного отказа или иного обременения.
3. Положение об ответственности сторон обязательно должно содержать формулировку, что при расторжении договора всё полученное по сделке возвращается сторонам в полном объёме.

• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры по наследству
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры по наследству

Для того чтобы в случае оспаривания договора покупатель не потерял право получения денег, обязательно нужно убедиться, что уплаченная сумма внесена в договор с учётом авансового платежа или задатка, если он уплачивался.

СПРАВКА: С продажи недвижимости, находящейся менее трёх лет в собственности, взимается НДФЛ в размере 13% стоимости объекта, указанной в договоре.

Часто квартира продаётся непосредственно после вступления в наследство, что требует от продавца уплаты налога. Не облагаются налогом квартиры, стоимостью до 1 миллиона. Продавец может убедить покупателя во внесении в договор суммы, не облагаемой налогом. В этом кроется очередной риск.

В случае оспаривания сделки с реституцией продавец получит по закону проданную квартиру, а покупатель – 1 миллион рублей, даже в том случае, если в расписке указана сумма.

Преимущества и недостатки приобретения такой недвижимости

К числу преимуществ можно отнести нижеследующие:

1. Существенная скидка, так как продажи такой недвижимости обычно бывают срочными. Приблизительно на 20% ниже среднестатистических цен.
2. Подготовленный пакет документации, так как он требовался при составлении завещания, или оформления права наследования.
3. Предварительная проверка квартиры на чистоту титула, которая проводилась нотариусом.

К многочисленным недостаткам, о которых говорилось, относится:

• высокая степень риска оспаривания сделки;
• тщательная проверка правоспособности продавца.

СПРАВКА: Так как рынок недвижимости всегда несёт риски для покупателя, вариант приобретения унаследованного объекта ненамного отличается от прочих вариантов.

Советы по оформлению сделки: как остаться в выигрыше

Если по цене и качеству объекта сделка выглядит рентабельной, можно приступать к оформлению купли-продажи квартиры.

Насторожиться нужно при условии:

• продавец действует по генеральной доверенности;
• никакой информации по факту наследования не предоставляет;
• представитель – единственное лицо, оформляющее сделку;
• цена квартиры снижена больше чем на 20% в сравнении с аналогичными объектами.

Если данные факторы отсутствуют, проводится проверка документации:

1. Паспорт продавца сверяется с личностью.
2. Просматриваются документы на квартиру.
3. Проверяется свидетельство о наследовании, выявляются сонаследники продавца. По числу сонаследников сверяются:
   • представленные согласия на продажу квартиры;
   • нотариально удостоверенные доверенности;
   • отказы от наследства.

Документация, прилагаемая к правоустанавливающему документу (свидетельству), должна соответствовать числу участников наследственной процедуры. Ни один из включённых в получение наследства участников не может выбыть из сделки необоснованно, устный отказ от наследства не имеет юридической силы.

Для проверки документов лучше всего заручиться сопровождением юриста по сделке в целом, или проводить её при посредничестве солидной компании по работе с недвижимостью. Дополнительную правоспособность договору купли продажи придаст нотариус. Но самые существенные гарантии, вплоть до возвращения потраченной на квартиру суммы денег при наступлении страхового случая, предоставляет титульное страхование недвижимости.

ВАЖНО: Специалист или компания, сопровождающие сделку, будут представительствовать в суде на стороне покупателя, если договор будет оспариваться.

Риски и проблемы для покупателя

Если процедура наследования объекта происходила с нарушениями, при этом были допущены ошибки в оформлении вещных прав, или права третьих лиц – продажа является проблемной. Следует учесть, что с отчуждением объекта покупателю, к нему переходят и все нерешённые вопросы, и вновь возникшие проблемы, связанные с титулом приобретённого жилья.

К числу таковых можно отнести:

1. Недобросовестность участников наследственной процедуры, не оповестивших всех лиц, имеющих возможность правопреемства. В этом случае, узнав о смерти наследодателя, третьи лица вправе заявить о своих законных правах.
2. После вступления в наследство и оформления сделки, продавец будет признан недостойным наследником (ст. 1117 ГК РФ), что приведёт к признанию совершённой им сделки ничтожной.
3. Завещание, по которому перешло имущество, будет оспорено, что также приведёт к ничтожности купли продажи.
4. По завещанию вместе с недвижимостью может передаваться завещательный отказ – право одного из родственников пожизненно проживать на жилплощади (ст. 1137 ГК РФ).
5. После раздела имущества по закону будет обнаружено составленное завещание, требующее пересмотра правовых позиций наследников.
6. Умерший собственник при приватизации нарушил права несовершеннолетних детей. После вступления в совершеннолетие они могут притязать на принадлежащую им долю.

ВНИМАНИЕ: Имущественная сделка не отменяет прав третьих лиц на квартиру, если их имущественные интересы пострадали в результате сделки, или были нарушены заведомо, предшествующими правообладателями.

Мошеннические схемы

Кроме недобросовестности самих наследников или наследодателей, такие квартиры нередко участвуют в мошеннических схемах. Мошенничество может выражаться в откровенно противозаконных действиях наследников, завладевших недвижимостью в обход прав остальных уполномоченных на приобретение наследственного имущества лиц:

• через незаконно оформленное завещание;
• через поддельные документы;
• в обход очереди по закону.

Обычно полученное незаконно имущество сбывается в кратчайший срок, пока остальные потенциальные законные претенденты остаются в неведении относительно своих наследственных прав. Естественно, что такие махинации будут раскрыты, но покупатель станет жертвой обмана и участником судебных распрей, с риском утраты приобретённого жилья.

Профессиональные мошенники, действующие на рынке недвижимости, нередко оформляют поддельные завещания от одиноких собственников, по которым вступают в наследство. Иногда такие документы вымогаются у престарелых собственников незадолго до их смерти. Впоследствии родственники второй или третьей линии родства могут доказать, что наследодатель на момент оформления завещания был недееспособен, восстановив собственные права на недвижимость.

Если будет доказано, что завещание поддельное – сделка аннулируется: в этом случае покупатель оказывается в сложном положении, так как принятие реституции, сопутствующей отмене сделки может привести к неприятным последствиям.

1. Объект, который он приобрёл незаконно, отчуждается законным владельцам.
2. Деньги, которые он уплатил мошенникам, будут утрачены безвозвратно, так как найти их, скорее всего, будет невозможно.

ВАЖНО: Производство дела в суде требует предоставления полной информации об ответчике, и не возбуждается в отношении неизвестного злоумышленника.

Аналогичные юридические последствия могут возникнуть и при таких видах мошенничества, как поддельная дарственная, составленная ещё при жизни собственника или неправоспособный договор купли-продажи.

Как себя обезопасить

Чтобы свести к минимуму риски, а ещё лучше избежать их, потребуется тщательная проверка сделки на чистоту. Юридическая чистота – это гарантия того, что на приобретённое жильё после перехода права собственности, не станут посягать третьи лица, чьи права нарушены. Соответственно, требуется выявить наличие третьих лиц, которые могут пострадать при сделке или убедиться в отсутствии таковых.

В данном контексте при покупке наследуемой квартиры нужно проверить пакет документации на недвижимость и выяснить ряд существенных условий. Важные моменты следующие:

1. Получить архивную выписку из поквартирной книги и выяснить – кто проживал с покойным.
2. Выяснить – не остались ли прописанные родственники, не получено ли одним из них право завещательного отказа (о том, чем чревата покупка квартиры с прописанными в ней жильцами, мы подробно рассказывали тут).
3. У продавца, если он не относится к числу супругов, детей или родителей, которые имеют приоритетное право на наследование, следует выяснить о наличии близких родственников.
4. В завещании проверить выделение обязательной доли близким родственникам.

Скачать образец архивной выписки из поквартирной книги

С пакетом документации целесообразно обратиться к юристу, обладающему нужными компетенциями, чтобы он проверил правоспособность сделки и помог оформить договор. В случае завещания лучше всего обратиться для заключения сделки к нотариусу, который владеет тонкостями оформления завещательных процедур и определит подлинность завещательного документа.

Безопасность покупки гарантирована, если продавец относится к первой линии родства и у него имеется справка из органов ЗАГС о полнородных братьях (сёстрах). Относительно родителей покойного должны быть в наличии их свидетельства о смерти, либо они должны включаться в число наследников или предоставлять отказ от участия в процедуре. То же касается супруга наследодателя.

Однако не следует сбрасывать со счетов, что могут объявиться претенденты из числа детей от других браков. Если при перечисленных обстоятельствах гарантировано отсутствие других претендентов, риски можно считать незначительными.

ВНИМАНИЕ: Для полноценной гарантии лучше всего покупать квартиру, полученную в наследство и не менее 3 лет пребывающую в собственности.

О нюансах и подводных камнях купли-продажи квартиры, которая находится в собственности менее 3 лет, читайте тут.

Нужно всегда учитывать риски, связанные с завещательной процедурой:

• по определённой причине завещание может находиться не в той нотариальной конторе, где было открыто наследство, и всплыть после того как недвижимость будет разделена и продана;
• при реализации завещательного распоряжения не учитывается, что завещателем было составлено более позднее завещание.

Поэтому до начала проведения сделки имеет смысл обратиться с запросом в нотариальную контору «Наследство без границ».

Процесс оформление ДКП

Как оформляется договор купли продажи квартиры, можно прочитать в статье № 454 ГК РФ. В ней исчерпывающе изложены нормы и правила, которым должен соответствовать документ. В частности, договор купли-продажи квартиры, дачи или другого жилого помещения оформляется поэтапно.

Этапы оформления договора

1. Получаем выписку из ЕГРН. Прежде чем перейти к составлению договора купли-продажи, нужно получить выписку из ЕГРН. Так продавец сможет подтвердить права собственности на жилье, а покупатель убедиться в юридической чистоте объекта недвижимости.
2. Изучаем документы на объект недвижимости. Перед заключением договора необходимо проверить правоподтверждающие (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН) и правоустанавливающие (ДКП, свидетельство о наследовании, договор дарения и другие) документы.
3. Заключаем предварительный договор купли-продажи. Вы можете заключить предварительный договор, если еще не готовы к оформлению основного соглашения или в данный момент у вас нет всей суммы. Так вы сможете забронировать понравившиеся жилье, передав продавцу задаток.
4. Подписываем договор купли-продажи. Проверьте правильность составления документа. Отсутствие хотя бы одного из пунктов влечет за собой недействительность сделки. Проследите за тем, чтобы в соглашении не было помарок и опечаток.
5. Оплачиваем госпошлину. Госпошлину оплачивает покупатель. Ее размер зависит от вашего статуса: юридическое или физическое лицо. Стандартные размеры госпошлины вы найдете на портале «Госуслуги».
6. Регистрируем права собственности. Подаем документы на регистрацию в Росреестр. Если сделка совершалась через нотариуса, то он сам передаст документы на регистрацию. В случае самостоятельного оформления ДКП, вам нужно будет подать документы через МФЦ или сразу в Росреестр.
7. Получаем свидетельство о регистрации нового владельца. Через 10 дней после подачи документов покупатель приходит к нотариусу за готовыми документами или самостоятельно получает в Росреестре выписку из ЕГРН с новыми данными.

Когда ДКП признают недействительным

По закону договор купли-продажи жилого помещения может быть признан ничтожным. Это означает, что сделка аннулируется, а стороны возвращаются в первоначальное положение.

Договор может потерять силу только по обоюдному согласию или по решению суда.

Можно ли продать квартиру, полученную по наследству

Наследник становиться собственником жилого помещения с момента открытия наследства (смерти наследодателя). Однако распоряжаться своим имуществом в полной мере он может только после получения свидетельства о праве на наследство и регистрации права собственности в Росреестре (ст. 131 ГК РФ).

При фактическом принятии наследства у собственника отсутствуют какие-либо документы, подтверждающие его права на квартиру, поэтому совершение сделок с таким имуществом будет невозможно.

Если вопрос о вступлении в наследство решался в судебном порядке, то регистрация прав осуществляется на основании вступившего в законную силу решения суда. С этого момента собственник вправе продать или совершить любую другую сделку, требующую регистрации в соответствии с законодательством.

Справка! После регистрации права собственности на квартиру сделка купли-продажи будет осуществляться по общим правилам совершения таких сделок. Но если одним из собственников будет несовершеннолетний ребенок, то сделка может быть совершено только с разрешения органов опеки и попечительства.