В почтенном возрасте люди часто становятся уязвимыми перед обществом. Меняется привычный ритм жизни, и под многие изменения уже не успеваешь подстроиться. Нужна помощь со стороны, а близкие не всегда могут ее оказывать на постоянной основе. И тогда возникает вопрос: «Что я могу сделать, чтобы улучшить качество своей жизни? Как я могу обезопасить себя и свое имущество». Решения есть, поэтому давайте разберем, что лучше: договор ренты или завещание на квартиру.
Общие понятия
В первую очередь следует разграничить понятия дарения, ренты и завещания, поскольку для многих граждан они тождественны.
- Рента – возмездная передача имущества другому лицу. Получатель ренты может потребовать от плательщика как денежного содержания, так и совершения определенных действий. Несмотря на передачу прав на имущество одним из условий ренты может быть пожизненное пользование переданной собственностью.
- Завещание – безвозмездная передача собственности другому лицу (лицам). Но право собственности возникает у наследников только после смерти владельца имущества.
Договор завещания квартиры является рентой, в соответствии с которой получатель имущества остается пожизненно должным владельцу имущества.
Если гражданин выбирает способ передачи своего наследства другим людям, то ему стоит рассмотреть все три вариант. Иначе может возникнуть неприятная ситуация.
Завещание
Это тот документ, который удостоверяется только в нотариальной форме. Благодаря завещанию можно сделать так, чтобы не обидеть родственников и справедливо распределить свое имущество. Нет близких родственников – составить завещание просто необходимо. Ведь если наследникам первых очередей доказать свое родство не составит труда, то 4-й или 5-й очередей – достаточно проблематично, особенно если документы утрачены, не сохранились данные в архивах.
Завещать можно недвижимость, вклады в банках, имущественные права, например, по договорам долевого участия в строительстве. Завещание можно отменить и составить новое сколько угодно раз, на кого угодно, распределить имущество по видам. Можно сделать завещательное возложение – завещать имущество одному наследнику, но возложить на него обязанность, к примеру, выплачивать денежные средства, или предоставить пожизненное безвозмездное пользование имуществом другому наследнику.
Причины переписывания завещаний могут быть разные. Граждане часто составляют завещание на конкретное имущество. Но сегодня – один автомобиль, завтра – другой, другая квартира, гараж и так далее. Завещанное имущество владелец мог продать, подарить. Завещание в этом случае уже не работает, ведь имущества уже нет. Конечно, если человек каждый месяц ходит и переписывает завещание, стоит задуматься, зачем он это делает. В таких случаях нотариус ведет с гражданином беседу, запрашивает у него справку о его психическом здоровье.
При удостоверении завещания нотариус ведет видеофиксацию. Ведь завещание вступает в силу, когда человека нет в живых. Может возникнуть спор у наследников, которые начинают утверждать, что умерший не мог этого сделать, так как был недееспособным, страдал разными заболеваниями и так далее. Видеозапись подтвердит, кто человек осознавал свои действия.
За рубежом так: кому завещано имущество, тот его и получит. В России завещание неабсолютное: статья 1149 Гражданского кодекса РФ ограничивает наследников. Наследники первой очереди (супруг, дети, родители), достигшие пенсионного возраста на момент смерти наследодателя либо имеющие любую группу инвалидности, имеют обязательную долю в праве на завещанное имущество. Обязательную долю рассчитывает нотариус, который заводит наследственное дело.
Не нужно забывать и о том, что все имущество, приобретенное в браке, при отсутствии брачного договора считается совместно нажитым имуществом. В случае ухода из жизни одного супруга пережившему супругу будет выделяться его законная доля – половина от всего движимого и недвижимого имущества, вкладов. В связи с этим наследники, указанные в завещании, не смогут получить всего того, что хотел передать им наследодатель.
Многие пожилые люди считают, что если составят завещание на родственника, тот потом их «доходит» – будет ухаживать за ними до смерти, помогать. Но завещание не предусматривает такой обязанности. Не предусматривает ее и договор дарения, являющийся безвозмездной сделкой, в которой нет условий и встречных предоставлений. Подарил и забыл. Новый собственник после регистрации может распорядиться имуществом в любой момент – продать, подарить и даже выселить бывшего собственника в судебном порядке. Об уходе и заботе здесь и речи нет.
Договор ренты
Чтобы вас не выселили из квартиры, лучше применить такой инструмент, как договор ренты. Пока в практике нотариусов такой договор встречается редко.
Договор ренты бывает двух видов: пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением. Оба договора подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Это очень сложная конструкция в плане взаимодействия сторон, и не только юридически, но и психологически.
Если договор пожизненной ренты предусматривает только денежные выплаты лицу, которое квартиру передает в собственность, то договор пожизненного содержания с иждивением несет еще и личностный характер. Сторонам нужно иметь доверительные отношения. Здесь речь идет не только о покупке продуктов и лекарств, уборке и стирке, но и о гигиенических процедурах с самим рентополучателем, медицинском уходе.
При такой конструкции договора право собственности человек передает при жизни: собственником становится рентоплательщик, но квартира остается в залоге у рентополучателя – того лица, которое передает квартиру. Право собственности на квартиру плательщик ренты имеет, но распоряжаться им не может. Это обременение, которое официально регистрируется в «Росреестре». Снять залог можно только после смерти рентополучателя.
По договору ренты обязанность содержать рентополучателя переходит даже при продаже квартиры. Происходит это только с согласия рентополучателя. Обязанность содержать его переходит вместе с квартирой. Соответственно, плательщиком становится новый собственник помещения. В этом случае рентополучатель не остается беззащитным.
По статистике, чаще договоры ренты заключают одинокие граждане, у которых нет надежды на помощь, у кого родственники не проявляют должного внимания, не хотят общаться с пенсионерами. Такие люди вынуждены прибегать к помощи посторонних, к примеру, тех же соседей по лестничной площадке.
Во избежание мошеннических действий договор ренты ни в коем случае нельзя заключать с чужими людьми, которых вы знаете небольшое количество времени. Отношения должны быть длительными и доверительными!
Платная и бесплатная
Если условия предполагают передачу имущества за деньги, то к таким правоотношениям применяются положения договора купли-продажи. А если бесплатно, то применяются положения договора дарения.
Пожизненная
Такой договор предполагает выплату и помощь на срок жизни получателя ренты. Причем получателей может быть и несколько. Тогда в нем может быть установлено, что права на получение могут перейти к другим в случае смерти одного из получателей.
Постоянная
Согласно этому договору, выплаты осуществляются бессрочно. Стороной в качестве получателя могут быть только граждане и некоммерческие организации. Права могут переходить по цессии или по наследству. Обычно выплаты идут ежеквартально.
Важно! Есть основное условие по определению платежей постоянной и пожизненной ренты. Они не могут быть ниже прожиточного минимума в регионе. А если такой не установлен, то не менее прожиточного минимума по России. И индексация должна проходить соответственно – ст. 590 ГК РФ.
Пожизненное содержание с иждивением
Этот вид договора очень похож на пожизненную ренту. Только отличается он тем, что передается именно недвижимое имущество, а взамен гражданин получает обязанность по содержанию, которое не обязательно заключается в периодических выплатах.
К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа.
Ниже вы можете скачать образец договора пожизненного содержания с иждивением.
Образец договора пожизненного содержания с иждивением
Переход прав собственности
При завещании имущество (наследственная масса) переходит в собственность наследника после получения специального документа — свидетельства о праве на наследство. Недвижимость подлежит государственной регистрации, поэтому переход права собственности происходит после такой регистрации.
При заключении договора ренты имущество переходит в собственность также с момента подписания договора. При этом на имущество накладывается обременение в пользу получателя ренты. Такое обременение (ограничение) отражается в регистрационных органах. Обременение не позволяет новому собственнику распоряжаться имуществом, продать или подарить его. Новый собственник вправе только владеть и пользоваться. После смерти обременение снимается.
Что предпочтительнее и выгоднее — договор ренты, дарственной или завещание?
Выгода сильно зависит от того, в какой роли выступает человек. Так, например, завещание в высшей степени выгодно пожилому человеку, но не выгодно тому, на кого оно составлено. Поэтому рассмотреть выгоду всех трех вариантов нужно по отдельности и систематизированно.
| Способ | Выгода для владельца имущества | Выгода для получателя имущества | Минусы для владельца имущества | Минусы для получателя имущества | Вывод |
| Завещание | Завещание можно корректировать, менять, переписывать сколько угодно раз. Единственное — при изменениях завещания должен присутствовать нотариус.
Завещание дает более гибкие возможности распределения наследства. |
Отсутствуют | Наследство облагается большим налогом, так что передать абсолютно все имущество не получится в любом случае.
Если у завещателя имеются родственники, с которыми он находится в конфронтации, может случиться неприятная ситуация после смерти — родственники могут попробовать оспорить завещание через суд. |
Завещание легко оспорить в суде, подтвердив недееспособность составителя бумаги.
При наличии иждивенцев у умершего (нетрудоспособные родители, дети-инвалиды и так далее), они по закону получают ½ от наследства. Наследство облагается большим налогом. Если получатель — не родственник или супруг умершего, шанс юридически защитить свое право получить наследство крайне мал. |
Завещание — гибкий инструмент, но выгодный и удобный в первую очередь самому завещателю. При этом получатель наследства получает не более чем шаткие шансы на получение наследства — за вычетом налогов, разумеется. Подытоживая, завещание удобно завещателю и его родственникам, но невыгодно для получателя наследства |
| Пожизненная рента | Хотя имущество передается в собственность плательщику ренты, оно находится под залогом, т. е. «выкинуть из квартиры» плательщик ренты не сможет в любом случае.
При невыполнении обязательств со стороны плательщика договор можно расторгнуть, при этом закон будет на стороне рентодателя. |
Имущество сразу передается в собственность плательщику. Это исключает возможность внезапного расторжения договора без передачи каких-либо прав, что часто бывает в случае составления завещания.
Корректировать договор ренты невозможно без участия получателя имущества. Договор ренты оспорить в суде сложнее всего: таким образом, обе стороны юридически защищены. |
При составлении бессрочного договора есть вероятность, что плательщики ренты перестанут выполнять условия договора после смерти рентодателя | При составлении бессрочного договора, платить или оказывать услуги придется и после смерти рентодателя. При срочном договоре — залог с недвижимости снимется лишь после смерти рентодателя | Напрашивается вывод, что пожизненная рента — наиболее оптимальный вариант и для владельца, и для получателя имущества. Юридическая защита предусмотрена для обеих сторон, а передача прав происходит таким образом, что вероятность неисполнения обязательств по договору стремится к нулю. |
Риски и подводные камни каждого из вариантов — какой безопаснее?
В таблице выше читателю должно быть примерно ясно, в чем именно риски и выгода каждого из вариантов. Если мы определяем не выгоду, а именно безопасность способа, то на первое место выходит договор ренты . На то имеется несколько важных причин:
- В отличие от завещания, договор ренты корректировать невозможно. Это исключает возможность внезапного неисполнения обязательств.
- В отличие от дарственной, имущество передается в собственность под обременение, т. е. новый владелец недвижимости не может пользоваться ей в полной мере — продавать, дарить или производить иное отчуждение прав. Это гарантирует исполнение обязательств со стороны получателя ренты.
- Расторгнуть договор можно лишь по добровольному согласию сторон или же в судебном порядке (как в судебном порядке происходит оспаривание ренты мы рассказывали тут). Таким образом, процедура расторжения договора дает дополнительную юридическую защиту обеим сторонам сделки.
- Нет необходимости руководствоваться не прагматическими, а эмоциональными соображениями (при составлении завещания или дарственной одна из сторон по сути соглашается на условия лишь по причине доверия второй стороне).
- Если внезапно объявятся родственники умершего, оспорить договор ренты в суде сложнее всего. Завещание и дарственную, наоборот, достаточно просто оспорить, т.к. законодательно установлено право наследования всеми родственниками первой категории (дети, родители и супруг/супруга).
Важно! Все перечисленные выше аргументы однозначно утверждают договор ренты в качестве наиболее оптимального и безопасного способа передачи имущества в обмен на иждивение.
Разумеется, выгода и удобство каждого способа сильно зависит от того, какую позицию занимает читатель, а также насколько велик уровень доверия по отношению ко второй стороне сделки. Но жизнь, как и люди, непредсказуема; поэтому правильнее всего в любом случае обеспечить себе максимальную юридическую защищенность.
Расходы при завещании
Затраты при составлении завещания:
- оплата нотариального тарифа или государственной пошлины;
- оплата услуг нотариуса правового и технического характера.
Затраты при принятии наследства:
- расходы по оценке наследственной массы;
- государственная пошлина, которая рассчитывается на основе оценки наследственной массы, а именно:
- 0,3% от стоимости наследственной массы, но не больше 100 тысяч рублей — размер пошлины для наследников первой и второй очереди;
- 0,6% от стоимости наследственной массы, но не больше 1 миллиона рублей — размер пошлины для остальных наследников.
Расходы при ренте
При оформлении договора ренты рентодатель и рентополучатель несут следующие расходы:
- оплата услуг нотариуса (госпошлина и услуги технического характера), так как договор ренты подлежит нотариальному заверению;
- госпошлина при регистрации права собственности в Росреестре.
Налогообложение
При принятии наследства по завещанию платится государственная пошлина. Дополнительное налогообложение не предусмотрено.
Имущество, полученное по договору ренты, не является доходом плательщика ренты, поэтому налогообложению не подлежит. Для получателя ренты предоставляемое ему содержание является доходом, поэтому подлежит налогообложению по ставке 13 %.
При дарении доходы, полученные физическими лицами от физических лиц, не подлежат налогообложению, за исключением дарения недвижимости, автомобилей, акций. Дарение между членами семьи и близкими родственниками, в том числе недвижимости, транспортных средств, акций не подлежит налогообложению.
Оспаривание завещания, ренты
Завещание, договор дарения и договор ренты могут быть оспорены по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
Завещание, составленное без учета интересов нетрудоспособных членов семьи умершего может быть оспорено в части признания за ними обязательной доли в наследстве. При этом истцами могут выступить родственники умершего.
Договор ренты также может быть оспорен только сторонами договора. Основанием для расторжения могут быть не исполнение плательщиком ренты своих обязательств. Так как договор ренты подлежит обязательному нотариальному оформлению, то оспорить его по таким основаниям как существенное заблуждение, обман, угрозы, насилие практически невозможно.
Судебная практика
Давайте рассмотрим практику на тему ренты. Дело №5-КГ15-103. Гражданка С. Получала ренту от гражданина Я. Истица обратилась к плательщику ренты с иском, требуя возврата в собственность своей квартиры. Она утверждала, что плательщик платил деньги в меньшем объеме, как это было предусмотрено самим договором. А с 2014 года перестал платить совсем.
Районный суд ее требования удовлетворил. А в апелляции решение суда несколько изменили: резолютивная часть решения дополнена указанием на взыскание с Сизоровой А.Ф. в пользу Якушева В.П. Но Верховный Суд с таким мнением не согласился. Он посчитал, что в апелляционном суде забыли или неверно поняли требование о минимальном размере рентных платежей. И с учетом этого суд отправил дело на новое рассмотрение в апелляцию.
Получайте консультации наших юристов, они помогут определить, что лучше рента или завещание в каждом конкретном случае. С нами вы будете защищены полностью. Мы не позволим непредвиденным обстоятельствам мешать вашим планам. Каждый имеет право на улучшение своих условий проживания, а мы поможем защитить ваши интересы.